一、开发区热的反思 自1992年，我国经济出现了大幅度增长的势头，开发区如雨后春笋、遍地开花，上到大中城市，下至乡镇，都争先恐后圈地办开发区，在这一热浪下，房地产业异军突起，骤然膨胀，仅开发公司就由3000多家迅速扩大为12000多家，成为国家经济的一个大热点。表面上看，各类开发区无不以“优惠”政策为手段，“筑巢引凤”，吸引外商、外资到此投资，似乎与改革开放的目标完全一致。问题在于，在缺乏国家宏观调控政策和规划指导下一涌而上、盲目发展的开发区，由于不顾条件是否具备，不看市场是否需要，不讲土地价值规律，最终只能被无情的现实所否定，给国家经济和改革开放事业带来巨大的损失。鉴于此，全面反思“开发区热”，无疑将有助于开发区总体协调及结构调整，有益于开发区的健康发展。 根据国外房地产开发长期的实践经验以及我国的基本国情，真正的开发区应具备：一是交通便利。无论开发区性质、功能、规模如何，一般均应依托现有城市，设在城区近郊或交通干线附近。二是政策优惠。通过在对外经济活动中实行一些特殊经济政策，形成相对优越的区位优势，以吸引区外资金及其它生产要素。三是产业集聚。通过产业在空间上的适度集中而形成聚集规模经济，从而使生产力得到更充分的发挥，获得更大的经济效益。四是体制全新。通过设立一种新的机制，一种现代化的经济管理模式，使开发区成为地方经济向市场经济迈进的前沿阵地，形成一个区域对外开放的窗口。五是目标明确。开发区从规划开始就要有明确的目标指向，一般来说，经济技术开发区主要目的在于吸引外资，而高新技术开发区在于发展高科技，总的目标都是为了振兴地方经济，促进整个国民经济的繁荣。以上述标准考察我国最近几年乡以上地区创设的一万多个开发区，不难发现，其中的绝大多数并不具备开发区的基本条件、价值以及开发前景和基本运作方式。如有的县一个县境内就设立了好几个开发区，一圈就是几十平方公里的面积，而选址恰当与否、条件是否具备、选择哪些产业、开发哪些产品，决策部门及领导人心中无底。为了引进项目，出台“你宽我更宽”的优惠政策，对项目饥不择食，来者不拒。这种不顾条件，不讲效益的盲目行为，致使开发区建设规模失控、秩序混乱，给国家造成巨大损失。据国家土地管理局估计，由于各开发区的“优惠”政策，仅地租流失一项每年达200-300亿元。另一方面，不少海内外房地产开发商，借开发区土地出让政策的混乱局面，大肆进行炒卖地皮的活动，严重干扰和破坏了我国正处于起步阶段的房地产市场的正常发育。 其实，只要在宏观上稍加分析，开发区发展过快根本不符合中国国情，同时也违背基本建设规律。根据我国以前所建开发区的经验。一个开发区从征用土地拆迁安置、“七通一平”、项目开发，直到正常运行，每km[2]土地需投资20-30亿元。1992年我国设立开发区数量近万，占地1.5万Km[2]，面积已超过全国现有城市建成区面积（1.34万Km[2]）的总和，按现有国力，全部开发少则几十年，多则上百年。当然这其中有一部分开发区可以依靠外资进行开发，但据香港《中华商报》的资料，1992年上半年海外对大陆投资总额147亿美元，按现行汇率，即使把全部外资都投入开发区房地产开发，每年至多只能开发数十Km[2]，何况这些资金还有相当部分用于其它项目。事实上，1992年全国已完成开发的土地仅230Km[2]左右，不到开发区占地面积的2%，大量的土地被闲置，造成资源的巨大浪费。据农业部门统计，我国耕地面积在保持了两年的基本稳定之后再度锐减，1992年共减少耕地1131万亩，比1991年多减少376万亩，人均占有耕地面积也已降至1.22亩的低谷。 二、开发区热的原因分析 对于开发区的竟相设立，其主要原因如下：第一部分领导同志对改革开放认识存在偏差；三年治理整顿期间沿海一带省市经济迅速发展的经验似乎给人这样一种启示，即改革就要敢试、敢冒、敢闯禁区，瞻前顾后只会丧失机遇。这似乎不无道理，问题是所谓“试验”、“超前”应有一个“度”的限制，任何事物的发展都如此，只有在适度的范围内才是正确的，超过了适度的范围就会走向反面。第二，我国的政策法规缺乏必要的严肃性。在各地盲目设立开发区的过程中，地方政府及个别领导人，自行制定了许多“倾斜面宽、倾斜度大”的优惠政策，越权征地、批地、不按法律程序出让、转让土地、违反城市规划、随意确定土地价格的事例比比皆是。所有这些，一方面加剧了房地产市场的混乱，另一方面也为海内外房地产开发商投机钻营创造了可乘之机。形成这种局面，固然有政策法规不健全之处，更重要的是国家已有的政策法规缺乏应有的严肃性。这些年国家陆续颁布了一系列诸如《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《鼓励外商投资的规定》之类的法律与行政规章，地方政府根据本区域具体措施，制定出相应的政策法规与实施办法，无疑应与之统一。但是由于中央宏观调控不力，致使政策法规失去了其应有的严肃性，“上有政策、下有对策”成为普通现象。第三，地方政府急于求成，急功近利。沿海开发区的成功经验，对各地产生了强烈的示范效应，受建设热潮驱动以及一种发展地产经济的热切希望和强烈的责任感，各地兴办开发区热情高涨。这种建设热情无疑是宝贵的，但由于长期以来对地方政府行为缺乏行之有效的监督约束机制，而有些政府官员又习惯于“长官意志”，凭经验办事，表现在实际工作中的主观性、随意性、非理性、非法性屡见不鲜，开发区建设也就不可避免地会出现这样或那样的问题。第四，缺乏风险意识和风险责任机制。开发区的建设和其它开发项目一样都有一定的风险，因此必须首先进行可行性分析，对本区建立开发区的条件进行正确评价，对所上项目进行充分论证，对所建开发区的前景进行科学预测，只有这样，才能有的放矢。而我国部分地方政府官员缺乏风险意识，加之风险责任机制薄弱，责、权、利相互脱节，因此只为一定时期某种目的而完全置决策风险于不顾，盲目而起，一哄而上，就形成了今天开发区建设遍地开花的局面。
