在公募REITs(不动产投资信托基金)推出之前，由于诸多法律限制等原因，我国发行的很多REITs产品在许多方面还不能等同于严格意义上的REITs，因此被称作类REITs。类REITs在投资者资格、交易结构、底层资产、法律架构、管理人、杠杆率、运营管理、税负水平、运营方式、收入来源、收益分配方式、募集范围、资产评估与估值、信息披露等方面与公募REITs有明显区别。自2020年4月30日证监会、国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发[2020]40号)以来，我国境内REITs试点工作正式启动。2020年8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，我国公募REITs正式拉开帷幕。 2023年2月20日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》，不动产私募投资基金试点启动。不动产私募投资基金将与我国公募REITs市场共同发展，成为孵化公募REITs合格资产的重要来源，补足我国不动产领域“投融管退”良性循环中的关键，最终成为多层次REITs市场中的一环。在政策的助力之下，REITs发展方兴未艾，但在发展过程中尚有一些值得探讨和改进的问题。 一、对REITs功能作用的认识问题 REITs有别于传统的企业投融资模式。传统的企业投融资模式是从资产负债表右边出发，靠发行股份、债券或借款来增加资本和负债，而在资产负债表左边则是增加资产和投资。这种模式的特点是扩表融资，通过不断融资、投资，增加资产。扩表融资以资本金为基础和边界，通过扩表融资将表内资产积累到一个新的高度，直至资本金不足以支撑扩表融资，因此扩表融资模式不可持续。REITs则是完全不同的逻辑。它是从资产负债表左边出发，将资产负债表左边的非现金项目变成现金，通过不动产出表，把久期大于0的资产变成久期为0的资产，再进行投资的一个循环过程。 REITs主要有以下功能作用： 首先，对于原始权益人来说，REITs可以吸引长期资金投资，拓展权益资金供给，从而有效优化企业资本结构、缓解资金压力。特别是公募REITs可以借助资本市场公开、透明机制，提升基础设施项目融资效率，拓宽社会资本投资渠道，引导金融资金参与实体建设。其次，对于投资人来说，REITs是一种风险和收益介于股债之间的金融产品，具有基础设施相对稳定的分红属性。公募REITs还可在公共市场上流通，具有较好的流动性。同时 REITs还具有税收中性的优势，为投资者提供了中等风险和收益的金融工具。最后，对于政府来说，推出 REITs符合防风险、去杠杆、稳投资、补短板的决策部署，可以进一步优化资本市场为实体经济服务的能力，有效盘活国有存量资产，促进基础设施高质量发展。 REITs的根本出发点是将资产负债表左边的资产出表换来现金，再进行循环投资取得更多的现金，从而盘活存量资产，而不是单纯的、一次性的资产处置。认清了这个原理，才能准确把握REITs的实质。 二、基础设施资产的范围问题 2020年8月3日，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(发改办投资[2020]586号)，首次明确基础设施REITs入池资产范围，包括仓储物流基础设施、交通基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施，以及其他新型基础设施。 2021年7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资[2021]958号)，首次对基础设施REITs资产范围进行扩容，基础设施资产目录增加了能源基础设施、园区基础设施、水利基础设施、旅游基础设施和保障性租赁住房。 2022年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发[2022]19号)，其中关于盘活存量资产的主要方向包括重点领域、重要区域、重点企业三个方面，并要求以此为基础，推动基础设施领域REITs的健康发展。 2023年3月24日，国家发改委发布《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》(发改投资[2023]236号)，基础设施资产目录又进一步扩展到了增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施。 从上述四份文件可以看出，随着公募REITs的不断推进，涉及的基础设施资产范围也在不断拓展。发改投资[2021]958号已经列入了保障性租赁住房，国办发[2022]19号又扩大到了老旧厂房、文化体育场馆、闲置土地和酒店、餐饮、疗养院等，发改投资[2023]236号提出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目。类REITs更有租赁住房、住宅、物流地产等产品品类。而今年推出的不动产私募投资基金试点的投资范围包括特定居住用房(存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)和商业经营用房以及基础设施项目等，向住宅领域又迈进了一大步。 REITs的初衷是盘活存量资产。从长远和市场化的角度来看，是否可以进一步探讨商业房地产等资产的证券化，将REITs涵盖的资产范围逐步扩展到包括住宅地产、商业地产在内的所有具有良好现金流、当前收益较好或增长潜力较大的存量资产项目，真正实现盘活存量资产的目标。
