海南房地产市场伴随着海南建省办大特区而发育成长，并一度成为海南省经济增长的热点和支柱点，为海南吸纳资金、优化城市土地利用，推动市政基础设施建设，带动相关产业发展，起到了重要的作用。但投资的过于集中或曰“一枝独秀”也给海南的房地产市场乃至全省的经济带来严重的问题，大量闲置的土地、半拉子工程和空置的商品房，沉淀了数百亿元银行信贷资金，海南已由投资的热点地区转变为投资的“高风险区”。在住房建设将要成为中国经济新的增长点的今天，海南房地产市场能否盘活和如何盘活，已成为海南经济持续健康发展所必须解决的问题，本文从简要分析海南房地产市场盘活的难点出发，提出盘活的思路和政策建议。 盘活的难点 从海南省房地产市场的总体运行态势来看，经过1993年以来的宏观调控，房地产市场逐步转向盘整消化时期，市场大势一直较为平淡，投资开发规模逐年收缩，1994至1997四年，房地产开发完成投资分别比上年减少32.84%、35.05%、57.97%、47.0%； 房地产投资结构有所改变，普通住宅比例增大；商品房销售不畅，空置率有增无减，前几年土地供应总量过大仍持续产生影响。 土地供应严重大于需求是盘活房地产市场的第一个难点。1997年的土地清查表明，1991年至1996年底，全省非农业建设用地增量4.23万公顷，其中项目已建成竣工的仅占总量的17.36%， 而闲置未开发的占总量的58.81%，土地的大量闲置和低效利用， 不仅导致土地供需关系严重失衡，土地资源和资产的巨大浪费以及大量建设资金的沉淀，还引发了很多难以解决的难题。举其要者，一是不少建设用地尤其是大部分开发小区缺乏总体布局，区域功能设置重复，而且几年来实际上未进入实质性开发，基础设施和服务设施未能配套，远远不能形成完善的功能和良好的投资环境。二是一些市、县在用地单位仅支付一点定金便发放了土地使用权证，致使土地出让金欠帐近百亿元，农民的征地补偿费也有不少未能支付。三是在非农业建设用地总量中， 非法批准的用地占 23.84%，未经批准的用地占17.39%，这些土地的进入市场，一方面引发了大量的市县政府与企业、农民之间的经济纠纷，另一方面省内金融机构约有70亿元的贷款是以这些土地作为低押物的。 盘活房地产市场的第二个难点是房地产积压形成的大量银行不良资产。至1996年底，全省商品房屋定量面积达268万平方米， 加上逾千万平方米的半拉子工程和两万多公顷的闲置土地，占压资金达200 多亿元。由于开发商不能按期归还银行贷款，使银行中逾期、呆滞和呆帐贷款增加。目前海南银行贷款多出存款5.6亿元， 不良资产占全部信贷的比例远远高于全国平均数，且占用了总行资金近300亿元。 现代经济运行依赖的是“居民在银行储蓄——银行向企业贷款——企业向银行还本付息——银行向储户支付本息”的信用链，但在海南，这个信用链已发生了问题或出现了脱节。 盘活房地产的第三个难点是房地产投资结构不合理。海南空置的商品房中，有47.3%是别墅和高档公寓，还有相当一部分为写字楼。尽管这几年政府主管部门对房地产投资结构加大了调控力度，但空置的和未完工的别墅、高档公寓、写字楼依然难以消化。前几年不注重市场需求、一窝蜂地上同一产品造成的积压和闲置，以及居住环境、房屋设计的适用性等的不尽人意和与买方市场的脱节，已成为海南房地产市场盘活的瓶颈。 如何盘活 造成以上难点的成因是多方面的，既有房地产投资高回报率的诱惑，也有房地产业调控或行业规范管理的问题。但总的来说，房地产业的兴衰枯荣，是以宏观经济形势为背景的，随宏观经济波动而起伏的。当前国家宏观经济形势良好，将为海南房地产业提供相对宽松的环境，而海南经济的快速增长，将为房地产市场的盘活和健康发展奠定坚实的基础。从具体措施来说，盘活房地产市场近期可采取以下对策： 1.严格控制土地供应总量和供应结构。 房地产投资过于集中的现象，给整个经济发展打上了“泡沫”的阴影，尽管政府对房地产业进行了几年的调整，但由于现楼空置和土地闲置的数量仍然偏大，因此压缩土地供应，把住供给龙头，仍应是盘活房地产市场的关键。首先是要加强土地审批的计划管理，严格按照土地利用总体规划和城市建设规划控制总量、管制用途。经营性项目用地，应采用招标、拍卖的方式出让，同时可采取土地出让金由省政府统一管理的办法，以遏制市县政府大量批租土地的利益驱动。其次是实行级差地税制度，对闲置土地征收土地使用税，促使用地者集约合理利用土地，逐步形成土地使用中的优胜劣汰机制。第三是控制新开工项目，推迟已批土地的建设进度，鼓励开发商将待建项目的土地暂作绿化用地或公益事业或复耕，待适当时候再开发建设，其土地使用年限可以顺延，土地使用税可以免征。 2.培育有效需求，促进住宅消费。 这主要有两方面工作。其一是加大房改力度，彻底摒弃福利分房制度，推行住房分配货币化，将居民的住房推向市场，通过个人的住房支出形成有效的住房需求。海南从1993年推行房改以来，已经历了出售公有住房、集资建房、统建安居房三个阶段，下一步应更明确地采取一系列有利于推行住房分配货币化的政策，如在全省全面停止福利性的实物分配住房；全面实行成本租金和市场租金；在海口、三亚等城市不再批准集资建房；适当控制安居房的建设；有条件的市、县和企业，可把住房消费资金理入工资。另外，与住房分配货币化相适应，应允许房改以来出售的公有住房上市转让流通，以加快住房商品化，活跃商品房市场，适应购房职工改善住房条件的需要。
