一、香港金融业与房地产业的融合发展 香港作为世界重要的金融中心，其金融业对房地产业的大力支持，使香港房地产业自70年代以来得以迅速发展，金融业与房地产业密切结合以至形成了一种由银行金融业支配而由地产集团运用而不是主要由工业家运用的资本，即地产业金融资本，这是当今香港这个高度发达的资本主义社会内部的最重要经济特征。〔1 〕在香港几乎所有财团均直接或间接地经营房地产，几乎所有的银行均对房地产有很强的合作愿望。所以，虽然在香港没有专门的房地产投资银行，也没有形成有组织的房地产抵押市场，但有特色的是银行对房地产业的抵押贷款业务，如下表所示： 香港金融机构对房地产业贷款统计 （单位：亿港元） 银行 项目房地产贷款 贷款总额 占比例% 1981330.95 1033.75 32.01 1985560.93 1920.09 29.21 19902075.71 5948.10 34.90 接受存款公司 项目 房地产贷款 贷款总额 占比例% 1981 159.99 400.3439.96 1985 212.17 429.3449.42 1990 312.73 644.7848.50 所有金融机构 项目 房地产贷款 贷款总额 占比例% 1981 490.94 1434.09 34.23 1985 773.10 3349.43 32.91 1990 2388.44 6592.88 36.66 资料来源：《香港房地产年鉴》（1990年） 香港金融业对房地产的贷款一般分为两大类：一是预售楼宇抵押，即房地产商用取得的土地使用权建成的楼宇作抵押，从银行获得贷款的方式，同时房地产商通过楼宇预售收取买方的一定首期定金来获得部分资金。房地产开发期间所需的贷款期限一般为2—3年。为了控制房地产商“楼花”过度炒作，防止土地投机，香港政府和香港律师学会分别制定了“许可制”，如开发商必须投入开发资金的30%以上，土地批租期尚余十年或肯定可再续十年以上等，方能预售楼花和申请抵押贷款。二是分期付款的“供楼”形式，又称“按揭”业务。这种方式着眼于住房需求方面，它是“供楼”时银行同房地产商和购房者分别签订合同，由银行代购房者将房价一次垫付给房地产商，房地产商把售购房者的房契交给银行，然后购房者先将楼价的10—30%的现金交给银行，便可入住，以后逐月向银行缴交贷款余额及其利息，直至还清本息领回房契，房屋才真正属于购房者。香港分期付款买楼的方式始于50年代，近年来，由于发展商先出售的是楼花，而不是现成楼宇，所以，置业者又较多地采用楼花贷款的形式。 银行向房地产供求双方提供贷款，是一种以房地产作抵押的、风险较小的贷款业务。据统计，因楼宇按揭而使银行坏帐的概率少于万分之一，同时各银行都有专门的物业估价部门，他们根据房地产的座落地点、年期、质量计算市值，并根据对未来市值的走势确定该房地产可以按揭的百分比，以保证抵押人还不起贷款时，该抵押品有足够的价值在拍卖后补偿给银行。在香港，楼宇按揭贷款利率通常比最优惠贷款利率高1.5厘左右，银行还收取贷款额3.5‰左右的手续费。因此，尽管银行的按揭贷款本息要在若干年一般为20年，一部分银行（东亚、交通等）更长达25年以后才能全部收回。通货膨胀会使货币贬值，但由于银行贷出的资金主要是从吸收的存款中得来，货币贬值的损失自然转嫁到存户身上，因而在正常情况下风险不大。 银行贷款在香港房地产业发展中起了巨大作用：一是银行抵押贷款扩大了房地产商人自有资本的效能。香港房地产商要经营房地产项目时，首先是以自有资本支付买地的定金后，再以自有资金完成基础工程，而地上建筑所需费用再以要建的楼宇抵押给银行来贷款。情况往往是发展商一夺取土地，马上就会有很多银行上门洽谈贷款。由于金融市场竞争激烈，各银行、财务公司往往为争夺各种信贷业务实行送保险，免手续费，送广告费，为地产商售楼处装修等优惠，这样，房地产商有充分的资金保障和选择机会发展物业，从而扩大了资本的效用。二是银行促进了“居者有其屋”计划的进行，刺激了居民的购房欲望。银行发放低息、抵押长期贷款，解决了多数家庭无力一次支付巨款的困难，促进了房地产业消费市场的发展。就目前而言，香港绝大多数房产买卖都是依赖银行贷款得以交易成功的。三是扩大了房地产市场的容量，使市场业务多元化。银行的低利率和巨额按揭贷款不仅使发展商得以大规模经营开发，还使他们不仅仅满足于靠开发卖楼回收资金的经营方式，他们要使用已经获得的一定期限的有限土地发挥重大作用。所以，便把自己经营已建好的楼产、商场、酒楼等作深层开发经营，发展第三产业。只要楼宇的租金或经营第三产业的利润高于贷款利息，就不仅可以通过以租顶债，清还贷款，收回房产抵押权，还可以盈利，以弥补某一时期房地产业低落时的损失，这样就实现了房地产经营方式多样化、业务多元化，从而扩大了房地产市场的容量。 二、香港房地产抵押贷款的运行 “按揭”不同于“抵押”。在英国法律中，按揭是指产业的所有者或业主将物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为。经过这样的转让，按揭受益人成为所有人或业主，按揭人履行债务，还款后按揭受益人将其所有权或业主权转让回原按揭人。抵押是指产业的所有者或业主赋予抵押受益人一系列的权利，作为还款的保证。抵押受益人不同于按揭受益人，不能成为所有者或业主，抵押受益人只享有该物业抵押契约中所规定的权益，这些权益包括止赎、出售、指定接收入、为占有抵押品进行诉讼等等。抵押人履行债务后，抵押受益人再办理法律手续将其原有权益撤销。区分按揭和抵押的明显方法是以当事人在诉讼中的地位来看：按揭诉讼中按揭受益人是以所有权人，身份或名义进行诉讼，而抵押诉讼中抵押受益人只以抵押权益人的身份参加，不能以所有权人的名义参加。但目前人们通常说的“按揭”实际是在“抵押”的意义下使用的，是指“抵押”而不是指“按揭”本身，我们在译著中也习惯上把“mortgage”译作抵押。这样，我们一般所称的楼宇按揭是指购楼者以所购得楼宇作为抵押品从银行获得贷款，购楼者按照抵押契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按照一定利率收取利息。
