一、引言 党的十八大以来，我国经济建设取得了重大成就，随着供给侧结构性改革的不断推进，我国经济结构不断优化，以数字经济为特征的新兴产业得到了蓬勃发展，高质量发展成为党的新时期全面建设社会主义现代化国家的首要任务。党的二十大报告重申了党的十九大提出的“房住不炒”的定位，强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这一主题的多次强调，足以显示出党中央对房地产市场格局转型的战略布局和决心，以及对民生和百姓生活质量的高度重视，同时也说明这一问题的重大和艰巨。随着党中央经济发展新格局的部署实施，繁荣了二十多年的房地产业已逐步转入常规化发展，以商品住房建设为主的房地产投资在国民经济发展中的重要作用将逐渐被交通基础设施、网络基础设施和人工智能等新的基建投资所取代，并成为建设交通强国、网络强国和数字中国的投资重点。 本文结合房地产市场战略转型及租赁市场大力发展引起的房企投资性房地产(以下简称投房)大幅增长的新业态，在梳理租赁市场主要投资主体的基础上，探讨了不同投资主体对租赁住房计量属性的选择问题，并以上市房企为重点，结合其投房持有比例及公允价值计量和披露的新情况，以及网络化、数字中国建设的新环境，进一步提出推广使用公允价值的建议，以期为政策制定和企业会计政策的选择提供参考，并进一步提高上市公司会计信息的决策有用性和价值相关性。 二、租赁性住房会计计量属性选择的研究现状 从国际来看，很多欧美国家都采用市场与政府保障相结合的住房体系，如英国不仅住房租赁市场发达，租赁法律体系完备，而且是较早采用公允价值计量投房的国家。最新的研究结果表明，欧洲的房地产类上市公司中，投房占总资产比率较高的公司更有可能选择公允价值。我国2016年以后公租房才有较大幅度的增长，越来越多的房企及其他企业进入租赁市场，呈现出政府、集体、企业多方投资的新格局。但对于不同主体投资的租赁住房计量属性选择和核算问题尚无系统的梳理和讨论，主要研究还停留在对投房计量属性的选择及价值相关性问题上，并认为由于公允价值输入值以第二、第三层输入值为主，估值成本较高且估值的主观性过强，易于被用来操纵而难以推行。随着房地产市场的转型和我国进入网络强国、数字中国建设，还没有研究结合新业态、新情况对投房计量和披露现状做出及时跟踪研究，也没有结合新发展、新情况提出相应的对策。本文的研究有利于弥补以上不足。 三、政策导向下租赁市场“多主体供给”新格局的形成 党中央提出“房住不炒”的定位，扭转了房地产市场以商品房供给为主的格局。针对我国保障性住房租赁市场供给严重不足的问题，2015年底，中央经济工作会议首次将“租购并举”确定为住房制度改革的主要方向；2016年6月，国务院确定了“以建立租购并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”；2019年住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、自然资源部联合发布了《关于进一步规范发展公租房的意见》(建保[2019]55号)，明确了以政府为主提供基本保障的定位，及住房保障在解决群众住房问题中的“补位”作用，拓宽了公租房的来源渠道，提出有新增公租房实物供给需求的地方，房企在开发建设商品房时，可按比例配建公租房，并将集体建设用地纳入公租房建设范围，同时鼓励政府将持有的存量住房用作公租房。2021年6月国务院办公厅又下发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发[2021]22号)，进一步阐明了“引导多方参与”的基础制度，确定了要“充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持‘谁投资、谁所有’”的机制。租赁市场开始进入以保障性租赁住房为抓手、重点解决住房租赁市场结构性问题的高质量发展阶段。 通过一系列的政策调整，我国保障性租赁住房已由最初的政府单一主体供给的廉租房，发展为由各级地方政府、集体、企业投资建造的共有产权住房、公租房和保障性租赁住房组成的住房保障体系。这些租赁住房按照“谁投资，谁所有”的原则分别归属于地方政府、集体、企业所有。从租赁市场供给主体来看，政府依然是“补位”作用，主要供应主体依然是房地产管理及开发类企业。此外，租赁住房证券化市场也为住房租赁市场的建设提供了重要支持力量。可以预见，住房租赁市场将继续维持以企业投资为主导，政府投资为补充的格局。 四、租赁性房地产计量和披露的新情况和新问题 租赁住房市场在我国刚起步，发展过程中出现了很多新形势和新情况。由于投资主体的多样化，按照“谁投资，谁所有”的原则，产生了不同性质的租赁住房所有者，导致了租赁住房核算主体和核算方法的不同，对这些新情况和新问题需要及时关注并加以解决。 (一)政府公租房计量和披露方法现状及问题 我国从2009年开始在深圳等一批城市中试行公共租赁性住房，并于2010年在全国推行。而有关公租房的管理，2012年才正式出台《公共租赁住房管理办法》(中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号)，2013年又发布了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(建保[2013]178号)，将廉租住房并入公共租赁住房统一管理。并轨后不改变廉租房原有的资金渠道和政策支持，但可以吸引社会投资参与公租房建设和运营。从实施情况来看，公租房出资模式按照政府出资比例分为政府主导型和政府与企业共同出资型两种类型，因而公租房的所有权也由原来的政府所有逐渐发展为政府所有为主，政府、企业、园区共同拥有的格局。2018年12月发布的《公共租赁住房资产管理暂行办法》(财资[2018]106号)明确了公租房的所有权性质，并要求将其纳入行政事业性国有资产年度报告。对于其核算方法，在2017年颁发的《政府会计制度——行政事业单位会计科目和报表》(财会[2017]25号)中可以找到，设在“保障性住房”科目下核算。但令人费解的是该制度将“保障性住房”科目限定为“本科目核算单位为满足社会公共需求而控制的保障性住房的原值”。由此产生了核算单位和所有权归属的问题。一是对于“单位”的设定为何不直接言明为“行政事业单位”；二是对“控制”的限定，在多渠道投资主体情况下政府对保障性住房拥有控制权，但在完全由政府投资情况下政府是拥有保障性住房所有权的。
