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支付土地出让金及契税30万元，取得了Y地块50年的土地使用权。同年，B公司在该地块上建造了一处房产，后该地块与房产一起并入一本不动产权证，B公司为产权所有人。 随着经营发展需要，B公司以全资方式投资成立C公司。C公司成立后，B公司管理层讨论决定，将 Y地块的使用权及其上房产以划转方式无偿转让给C公司。经过专业评估机构评定，Y地块使用权评估单价为904元/，评估值为520万元，其上一处房产按重置成本法评估，重置成本价为50万元，成新度折扣率为55％，以上价格为含税价，不考虑评估费用，评估价均经当地税务机关确认。 二、涉税政策分析 上述案例情形，母公司B所涉及的税种主要有增值税、附加税、土地增值税、企业所得税、印花税；子公司 C所涉及的税种主要有契税、印花税。 (一)出让方B公司 1.增值税 本次划转不涉及负债、劳动力的转移，不适用《营业税改征增值税有关事项的规定》(财税[2016]36号)附件二关于资产重组涉及不动产、土地使用权不征增值税的规定。本次划转符合该规定第十四条，B公司向C公司无偿转让不动产属于增值税的纳税范围，需视同销售缴纳增值税。因本次划转的不动产均为2016年4月30日前取得或自建，可以适用简易计税，以全部价款和价外费用，按5％的征收率缴纳增值税。 2.土地增值税 无论是现行政策，还是在实务实践中，对于无偿划转是否需要缴纳土地增值税，存在多角度的理解。结合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和1995年发布的《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，企业间不动产的无偿划转非免税范畴内的“赠与”行为。此外，笔者关注到，部分国企在改制过程中无偿划转不动产不征收土地增值税，也存在税务部门特批的情况，但需以具体文件形式明确。综合以上两点来看，本次划转应缴纳土地增值税。 在房屋方面，1995年发布的《土地增值税暂行条例实施细则》已经明确，旧房的评估价格是由专业的评估机构评定的，重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。Y地块上的房产，为B公司自建房，建成时间较早，且属于交通用房，本身并无活跃市场价格可参考，该转让事项适用以重置成本法做房屋价格评估，并以该评估价作为计算土地增值税扣除项目的组成部分。 3.企业所得税 根据《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2014]109号)第三条，本案例中B公司向C公司按账面净值划转Y地块的使用权及其上房产，双方在会计上均未确认损益，资产划转后连续12个月内不改变被划转资产原实质性经营活动。双方符合该公告各项规定的前提下，适用特殊性税务处理，无须缴纳企业所得税。 4.印花税 对于本次案例中土地使用权及房屋的划转，B、C公司签订了产权转移书据，相关资产自身有评估价值，能提供计税依据，且“无偿”的概念其实属于企业所得税，不符合印花税的税收优惠政策，应缴纳印花税。 (二)受让方C公司 1.契税 根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175号)，企业改制重组过程中，包括母公司与其全资子公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。B、C公司间的划转适用该规定，相关资产划转无须缴纳契税。因契税完税证明需作为土地使用权再次转让的计税依据，故而C公司后续应以股东会决议、财务凭证等资料取得税务机关出具的免征契税证明。 2.印花税 C公司在印花税的适用政策上与B公司相同，按照产权转移书据缴纳印花税。 三、实际税负测算 通过上述的探讨，本次划转税负测算如下： (一)B公司 应纳增值税=(520+50×55％)/(1+5％)×5％=26.07(万元) 应纳附加税=26.07×(7％+3％+2％)=3.13(万元) 应纳印花税=(520+50×55％)×0.05％=0.27(万元) 土地增值税扣除项目=3.13+0.27+50×55％+30=60.90(万元) 增值额=(520+50×55％)/(1+5％)—60.90=460.53(万元) 增值率=460.53/60.9=756％ 应纳土地增值税=460.53×60％一60.90×35％=255.00(万元)
