根据持有目的和用途不同，房地产被划分为两大类，一类是用于赚取租金或增值收益的房地产，即投资性房地产；另一类是用于出售或自用的房地产，即非投资性房地产，包括自用房地产（作为固定资产的房屋和作为无形资产的土地使用权）、作为存货的房地产（房地产企业为销售开发的商品房和土地。投资性房地产的持有目的使其在一定程度上具备了金融资产的属性，在现行会计准则下，其计量模式有别于其他类型房地产的单一计量模式。对于企业来说，可以结合自身实际情况决定选择成本模式还是公允价值模式对其投资性房地产进行计量。目前的注会教材以及其他的中级财务会计教材，针对投资性房地产转换业务只是简单地介绍了会计处理，并没有总结和归纳出共性和规律。由于房地产类别的多样化，当其持有目的或用途发生改变时，相应的会计处理也存在多种情况，特别是转换业务涉及投资性房地产时，还需要考虑其计量模式，会计处理更为复杂，会计初学者和实务工作者很难进行正确处理。因此，本文主要以非投资性房地产与投资性房地产之间的转换业务为研究对象，对其会计处理进行详细分析，并总结归纳方便记忆和理解的口诀，以利于会计初学者和实务工作者对投资性房地产转换会计处理的理解和掌握，达到事半功倍的效果。 二、投资性房地产转换的会计处理 两种计量模式下与投资性房地产有关的转换业务均存在6种情况，具体如图1所示。 本文损益类科目均指“公允价值变动损益”，所有者权益类科目均指“其他综合收益”。以下进行详细分析。 （一）成本模式计量下的转换 在成本模式下，非投资性房地产与投资性房地产之间的转换业务包括两种情况：自用房地产与投资性房地产之间的转换、存货与投资性房地产之间的转换。 1.自用房地产与投资性房地产的相互转换 在成本模式下，自用房地产转换为投资性房地产业务的会计分录为： 借：投资性房地产（转换日无形资产/固定资产的账面原价） 累计摊销/折旧 无形资产/固定资产减值准备 贷：无形资产/固定资产 投资性房地产累计摊销/折旧（转换日累计摊销/折旧的账面余额） 投资性房地产减值准备（转换日无形/固定资产减值准备的账面余额） 在成本模式下，投资性房地产转换为自用房地产业务的会计分录为： 借：无形资产/固定资产（转换日投资性房地产的账面余额） 投资性房地产累计摊销/折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计摊销/折旧（转换日投资性房地产累计摊销/折旧的账面余额） 无形资产/固定资产减值准备（转换日投资性房地产减值准备的账面余额） 2.存货与投资性房地产的相互转换 在成本模式下，存货转换为投资性房地产业务的会计分录为： 借：投资性房地产（借贷方差额，即转换日作为存货的房地产的账面价值） 存货跌价准备 贷：开发产品 在成本模式下，投资性房地产转换为存货业务的会计分录为：
借：开发产品（借贷方差额，即转换日投资性房地产的账面价值） 投资性房地产累计摊销/折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 从计量属性的视角来看，在成本模式下投资性房地产与其他类型的房地产一样，将取得时的实际成本进行入账形成账面原值，反映账面原值的会计科目金额不随时间的变化而改变，资产本身价值的变化用计提折旧、摊销及计提减值的方式来呈现。所以，成本模式下，非投资性房地产与投资性房地产之间的转换业务不涉及计量属性的变化，房地产的账面价值不会发生改变，转换业务也不会产生差额。 根据上述会计处理可以看出，成本模式下非投资性房地产与投资性房地产之间相互转换时，只需要注销转换前资产的账面价值，同时按照转换日房地产的账面价值对转换后资产进行入账，转换日前后资产的账面价值不发生变化。自用房地产与投资性房地产之间相互转换时，由于反映它们的科目设置及性质相同，故转换时将反映原值、折旧和摊销以及减值的科目所列示的金额对应结转，即转换前后资产科目之间的金额存在——对应的关系，具体为：投资性房地产——无形（固定）资产、投资性房地产累计摊销（折旧）——累计摊销（折旧）、投资性房地产减值准备——无形（固定）资产减值准备。因此，在成本模式下，为便于理解，本文对以上业务进行概括总结，并将处理过程用分录形式简化表达为以下形式： 借：转换后资产（账面价值） 贷：转换前资产（账面价值） 此外，会计处理时需要区分账面余额和账面价值：账面余额是指某会计科目账面上列示的金额，账面价值是指某会计科目的账面余额减去其备抵科目余额后的金额。例如，存货类房地产的账面余额是指“开发产品”科目列示的金额，存货类房地产的账面价值是指“开发产品”的账面余额减去其备抵科目“存货跌价准备”账面余额后的金额。 （二）公允价值模式计量下的转换
