一、引言 新收入准则的实施使得我国企业会计准则进一步实现了国际趋同。同时，也使得所有行业都有了共同的收入准则，这有助于增强企业之间会计信息的可比性。但是，由于各行各业的商业模式和业务形态不尽相同，以及同行业企业也可能存在合同安排和商业策略等方面的差异，在新收入准则实施过程中企业之间收入确认政策依然可能存在一些实质性差异。这些问题业已对会计、审计及财务分析等产生了一定的困扰。为此，本文利用我国房地产经纪行业两家代表性上市公司(贝壳集团和我爱我家集团)公开披露的信息，在简要介绍这两家公司的适用会计准则以及房地产经纪行业二手房业务和新房业务的业务模式、主要流程和关键节点的基础上，就这两家公司的收入确认政策及其财务影响进行比较与分析。 研究发现，尽管这两家公司适用的收入准则并无重大差异，但他们的收入确认政策依然存在一些实质性差异，主要在于合同安排与定价、收入确认要件与时点以及总额或净额列示等方面，其背后的原因很可能是两家公司管理层动机不同。此外，本文也建议财务报表分析者关注上述收入确认政策差异对两家公司新房业务毛利率等方面产生的影响。 二、房地产经纪行业和案例公司简介 (一)房地产经纪行业简介 房地产经纪行业主要指为房产(包括二手房和新房)交易、租赁提供撮合成交的中介服务的行业。我国房地产经纪行业的发展大致分为三个阶段：第一个阶段是1998年以前的粗放期，房地产交易法律法规逐渐完善、房地产经纪活动逐渐走向市场化，但行业内从业人员普遍素质低下，行业乱象丛生。第二个阶段是1998～2011年，是行业的迅速发展期。房地产经纪公司大量成立，房地产经纪人员队伍不断壮大，伴随着房价的稳步提升和居民对房屋交易和租赁的需求越来越大，行业服务内容也逐渐扩展到住房买卖、租赁及金融服务等方面。第三个阶段是2011年至今的移动互联网O2O时期。这一时期涌现出很多互联网企业加入这一传统行业，前有房多多、Q房网、爱屋及屋、安居客等互联网平台，后有如58同城、天猫好房这样的大型互联网集团。这一阶段的行业集中度上升，小型地区性经纪公司逐渐被大型全国性经纪公司收购兼并。 (二)贝壳集团简介 贝壳集团(NYSE：BEKE，Ke Holdings Inc，简称“贝壳”)前身是链家房地产经纪公司，由创始人左晖成立于2001年。其时，我国房地产经纪行业普遍以吃差价为生，房地产交易环节不透明，房地产中介广受消费者诟病。链家自2008年起建立了“楼盘字典”数据库，详细记录了楼盘位置、配套周边、楼盘面积、容积、楼栋号、楼盘朝向等房屋信息。截至2020年9月，楼盘字典中记录了将近2.33亿个房屋信息，成为链家的核心竞争力和“护城河”之一。链家也因此发展成为我国市场占有率第一的房地产中介公司。 自2018年起，链家正式宣布成立贝壳找房平台(简称“贝壳平台”)。贝壳平台通过注入技术驱动力和树立规范的行业规则，链接起全行业的服务者，旨在在平台上提供与住房相关的二手房、新房、租赁、装修等多业态服务闭环。贝壳平台开创了颠覆行业运行的一种商业模式，即“经纪人协作网络”(Agency Cooperation Network，ACN)。加入ACN的经纪人必须共享其房源信息；贝壳平台制定了一系列经纪人和门店的作业标准、分佣规则、评分体系，引导经纪人公平协作，促进行业整体服务标准的提升，同时收取一定比例的平台提成。截至2020年9月，ACN链接了超过4.4万家门店和超过47万的经纪人。 贝壳于2020年8月13日在纽约交易所上市。经过20年的深耕，目前贝壳形成了以二手房、新房、金融服务、装修为核心的四大板块。二手房版块是贝壳的老牌且核心业务，包括以链家、德祐为主的自营经纪业务并收取经纪服务费，以及撮合贝壳平台上的其他品牌经纪人成交并收取平台费。新房版块近两年来发展迅速，收入规模已比肩二手房版块，主要模式为贝壳以代理销售的方式拿下房地产开发商的一级销售代理权，并依靠链家自有经纪人以及贝壳平台上的多个中介品牌代理销售，收取新房销售代理费。金融服务主要围绕二手房交易环节的资金托管、资金拆借、资金担保等需求收取金融服务费，是促进二手房交易各环节安全、有效运行的重要保障。装修是2020年以来贝壳新开展的业务，主要品牌为“被窝家装”，业务尚处于起步阶段。 (三)我爱我家集团简介 我爱我家集团(证券代码000560，简称“我爱我家”)成立于1998年，是最早成立的全国性房地产经纪公司之一。公司主营业务包括房地产经纪(二手房业务、新房业务、海外业务)、住宅资产管理、商业资产管理及房后衍生业务等，覆盖北京、杭州、上海、南京等国内20个主要一、二线城市，门店总数超过3400家，拥有员工近5万人。海外业务覆盖美国、加拿大、阿联酋、越南、马来西亚、日本等地区，开设海外城市公司6家。 我爱我家于2017年12月在A股通过昆明百货大楼(集团)股份有限公司实现借壳上市，是大陆首家登陆A股主板市场的房地产经纪龙头企业。我爱我家主要以其自有品牌“我爱我家”开展在中国内地和海外的二手房及新房销售业务，旗下还有长租公寓品牌“相寓”。我爱我家的业务偏向于传统房地产经纪服务，即面向购房者、租房者提供二手房买卖和租赁、新房买卖、公寓出租服务，以及面向机构客户提供住宅资产管理、商业地产运营管理等综合服务。
