土地增值税与企业所得税虽然都是以收入减支出为征税对象，但在扣除政策上既有相同之处也有不同之规，尤其是房产开发企业弄清其中的相同与不同尤为重要。 一、税前扣除政策的相同点 1.各项扣除均以产权证书为前提。这里的产权证书，是指房产开发企业获得土地开发权的证明和其他使用土地单位获得的土地使用证明以及单位或者居民购买经营用房获得产权证明，目前房屋权属证明也称为《不动产权证书》，过去称为《房屋所有权证》。 国有土地使用或房屋权属证明，是土地增值税和企业所得税税前扣除的前提，没有获得国有土地使用或房屋权属证明，其开发或购置成本就不能在土地增值税清算时扣除，该项资产的折旧(或购置成本)以及为该项资产保值增值发生的费用也不能在企业所得税前扣除。 2.用于扣除成本费用的会计核算凭证是一致的。按照现行财税法律法规的规定，不论是土地增值税还是企业所得税其扣除的成本费用都是以会计核算数据为基础的。按照《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号)的规定，企业所得税税前扣除凭证，是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证，包括自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的工资表、折旧摊销以及按照该公告第九条、第十条规定从个人(非个体工商户)购进业务的符合条件的内部凭证；从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等外部凭证；以及从境外购进货物或者劳务取得的具有发票性质的收款凭证、相关税费缴纳凭证。这与土地增值税扣除项目在会计核算上体现的凭证是一致的。其中包括按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号，以下简称国家税务总局公告2016年第70号)第五条规定，接受建筑安装服务必须取得在备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称的发票。 3.均按收入与支出配比的原则确定扣除金额。《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。” 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号，以下简称国税发[2006]187号)第三条第(二)项、第八条、《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号发)第十九条第(二)项等规定，房产开发企业在土地增值税清算时对开发产品未出售，也未转为自用(含用于出租的，指未办理产权转移手续，下同)，但已达到清算条件，被主管税务机关确定需要清算的，对剩余未转让、未转为自用(含用于出租的，指未办理产权转移手续)的房地产，其待实现的收入不记入清算的收入总额，已实现的成本费用也应从总成本费用中剔除，清算后销售或有偿转让、或转为自用时，应按规定进行土地增值税的纳税申报，收入按规定确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。税率和速算扣除系数适用清算时确定的税率和速算扣除系数。 以上文件的规定说明土地增值税和企业所得税对成本费用支出额扣除的属性是一致的。都是销售部分对应的成本费用，非销售部分对应的成本费用不允许在清算时扣除。 4.均享受加计扣除政策。《企业所得税法》第三十条规定，企业的下列支出，可以在计算应纳税所得额时加计扣除： (1)开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用；按照研究开发费用的50%加计扣除形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。 (2)安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资。按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。 《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。虽然享受加计扣除的项目和幅度不同，但都是对政府支持的项目享受加计扣除政策。 5.对固定资产都享受一次性扣除政策。《财政部、国家税务总局关于完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知》(财税[2014]75号)第一条、第二条规定：“对所有行业企业2014年1月1日后新购进的专门用于研发的仪器、设备，单位价值不超过100万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧；单位价值超过100万元的，可缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。”“对所有行业企业持有的单位价值不超过5000元的固定资产，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。”虽然在具体执行中对“生物药品制造业，专用设备制造业，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业，仪器仪表制造业，信息传输、软件和信息技术服务业”等行业企业以外的企业执行该政策有所争议，但如果主管税务机关认为可以执行，其记入到开发成本和开发费用中的固定资产一次性折旧，在计算土地增值税时也应当扣除，且应加计扣除的也应当加计扣除。包括按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%计算的加计扣除以及以此按5%或10%计算确定的房地产开发费用项。 二、税前扣除政策的不同点 土地增值税和企业所得税的税前扣除项目虽然都以权责发生制为基础，以实际支付为前提，但由于调节目的和手段不同，扣除政策也存在不同，主要表现在： 1.清算与汇算的所属期不同。按照《实施细则》第八条、第十六条及其他有关政策规定，土地增值税的清算以房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。在项目全部竣工结算前或达到主管税务机关要求清算的条件前，可按转让房地产的收入预征，待项目全部竣工结算或达到主管税务机关要求的清算条件后再进行清算，多退少补。而《企业所得税法》第五十四条规定，企业所得税分月或者分季预缴，年度终了五个月内汇算清缴，结清应缴应退税款。即：土地增值税按项目清算，可以是一年，也可跨几年，而企业所得税除重组、破产等随时清算外，一般是按年汇算，多退少补。
