REITs业务的税收分析与政策建议

       一、REITs的基本概念

       REITs(Real Estate Investment Trusts)，一般被称为房地产投资信托基金。经济合作与发展组织(OECD)在《关于房地产投资信托的税收协定问题》一文中认为，REITs是被广泛持有的公司、信托或契约，主要从其长期投资的不动产获得收入，并将大部分的所得进行分配的一种信托工具。

       从宽泛的角度看，REITs是实现不动产证券化的高效途径，与不动产抵押贷款证券化(CMBS)、以商业地产租金收入和房地产行业应收账款等未来稳定现金流为支撑的非信贷资产证券化(ABS)等都属于资产证券化业务。REITs是以成熟商业物业为基础资产，依托不动产收益，以基金份额等形式在资本市场流通和交易，从而吸引零散投资者的资金。近年来，随着金融体系建设的进一步完善，特别是信用体系建设取得重大进展，REITs逐渐开始探索在二级市场上交易，提高了自身的流动性，提升了房地产企业融资的效率，进一步为房地产企业的发展注入动力，同时也为社会资金投资提供了更多元的渠道。2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发[2020]40号)将REITs推广到基础设施领域，明确了公开上市交易的相关程序和渠道。REITs已成为当前国家促投资、降杠杆、补短板的可选政策工具之一。

       按照组织形式，REITs主要可以分为：契约型，即基于契约原理而组织起来的代理投资行为，投资者通过信托契约关系参与REITs，根据收益凭证份额获得收益；公司型，即通过发行股票或受益凭证的方式来筹集资金，投资者以股权投资人身份参与REITs并参与红利。

       基于监管要求，我国目前开展的资产证券化都必须统一以“资产支持专项计划”作为特殊目的载体，通过发行资产支持收益凭证募集投资者资金。为降低所得税的不确定性，减少融资产品期限的错配且获取稳定的现金流，实践中通常是以“股权+债权”的组合方式持有SPV，并委托管理公司提供专业管理，获取的运营收益按投资者持有的基金份额进行分配。与境外成熟的公募形式的REITs产品比较，在证监发[2020]40号文发布之前，国内多是券商通过“资产支持专项计划”发行固定收益凭证，多数签有回购协议，这些收益凭证份额仅限于合格投资者认购。这种近似于标准化REITs融资架构的私募类融资被称为“类REITs”(见表1)，参与人主要是证券公司、发起人、资产管理支持计划、私募基金、项目公司(物业持有人)、投资者。证监发[2020]40号文发布后，基础设施公募REITs如何落地有待观察。

      

       二、国外REITs税收状况

       (一)美国的REITs税收状况

       根据美国《税法典》第856条的规定，REITs的组织形式可以采取公司、信托等形式，REITs将众多投资者的资金集合起来，向房地产所有人收购具有可观收益的不动产，或者为相应项目进行融资。

       美国的REITs申报税款时要按独立的纳税类型，单独填写《美国房地产投资信托所得税申报表》。如果REITs将其90%以及以上的利润进行分配，那么分配的该部分股息可以在REITs计算总收入前直接扣除，不缴纳所得税，具有典型的税收驱动特征。从REITs分配的股息由取得股息的投资者自行申报纳税。

       由于美国对REITs符合条件的应税所得分配给予了税前扣除的优惠措施，使得REITs较之其他投资工具，其资产盈余指标和分红指标均较高。

       (二)其他国家(地区)REITs的税收状况

       从全球范围看，尽管各个国家和地区在税收架构等方面存在一定的差异，但是对REITs都给予了一定的优惠措施，从而避免重复征税。目前欧亚各国地区多是参照美国发行REITs的经验后发展起来的，因此各国(地区)REITs在业务模式、股权结构、投资对象、收入分配等方面均不同程度借鉴了美国税法的规定。

       三、我国REITs的税收状况

       我国尚未对信托投资基金制定明确法律或专门制定征税规定。在REITs设立阶段，现行税收法规对房地产行业较为严苛，基础设施类REITs的税收环境相对宽松。在存续运营阶段，REITs本身是向受益人分配信托利益的“管道”，具有导管特性，同一收入往往会层层传递，如果税收政策的适用不够市场化或不够精细，可能会导致在资产收益层和投资者层面的所得税重复征收。

       REITs的运作过程通常可划分为设立环节、持有存续环节。在设置底层资产时，为了实现标的资产与原有房地产企业的风险隔离，初始设立REITs时，需要将底层资产重组剥离至REITs。按照时间顺序，首先是资产注入环节，即先设立一家项目公司，由发起人向项目公司投入不动产，由于涉及房地产权属的转移，发起人一般作为房地产的投资或出售方，从税法角度看，会理解为以资产换取项目公司的股权。随后，由REITs对项目公司进行股权收购。在发起人将相关基础资产投入项目公司后，REITs对项目公司进行股权收购，从而实现资产控制，完成风险隔离。在存续运营环节，涉及的主要主体包括项目公司、私募基金和投资者等。REITs产品结构中可能会套用多种通道，从标的物业获得收入到最终作为投资收益分配给投资者。