一、研究背景 2017年财政部修订发布了《企业会计准则第14号——收入》，新收入准则将原准则规定的在主要风险和报酬转移时确认收入的“风险报酬转移模型”改变为在控制权转移的时点或某一时段确认收入的“控制权转移”模型。 2017年9月在香港上市的碧桂园控股有限公司发布中期报告时，提前采用了香港财务报告准则第15号(HKFRS15)，依照收入确认五步法基本模型对部分业务采用在某一个时间段内确认收入，由于提前执行HKFRS15，碧桂园2017年中期报表收入和利润分别增加147亿和33亿，同比增幅分别为23%和66%，引发了房地产行业的普遍关注。碧桂园2017年度报告显示，由于执行HKFRS15，2017年度收入和利润总额分别增加287.66亿和79.84亿，相比不执行HKFRS15增幅分别为14.52%和38.45%。通过查阅碧桂园2017年和2018年的财务报告，其房地产开发业务均存在选用在某一个时间段内确认收入的情形。 表1 碧桂园房地产开发收入确认情况
| 项目 | 2018年度房地产开发收入(人民币百万元) | 2017年度房地产开发收入(人民币百万元) | |
| 与客户之间的合同产生的收入 | 369405 | 220157 | |
| 其中：在某一时点确认 | 291743 | 159350 | |
| 在一段时间内确认 | 77662 | 60807 |
资料来源：碧桂园控股有限公司2018年度报告。 为了研究碧桂园采用在某一个时间段内确认房地产销售收入时涉及的重大判断以及对财务信息的影响是整个行业普遍存在的还是仅仅只是个案，本文选择了2018年1月1日开始执行新收入准则涉及房地产业务的3家A+H股上市公司和1家A股上市公司作为样本，分析执行新收入准则后房地产上市公司收入确认条件的变化及其影响(表2)。 二、原收入准则下房地产上市公司收入的确认 长期以来，房地产行业对于收入确认的时点并不相同，大多选用“竣工验收”“交付房产”“产权登记”等标准，选用最多的是交付房产并取得收款证明，而基于谨慎性原则对于竣工验收确认收入通常不为审计师认可和接受，同样，由于产权登记与交付房产之间通常需要半年甚至更长时间，故选用这一标准确认收入的房地产上市公司很少。本次分析选择的样本企业2017年度披露的房地产销售收入确认标准如表3所示。 表2 样本企业概况
| 公司简称 | 股票种类 | 审计师 | 2018年度房地产业务占比 | |
| 万科 | A+H股 | 毕马威 | 96.67% | |
| 北辰实业 | A+H股 | 普华永道 | 84.71% | |
| 金隅集团 | A+H股 | 安永 | 26.65% | |
| 新城控股 | A股 | 普华永道 | 93.91% |
表3 样本企业2017年度披露的房地产销售收入确认标准
| 公司 | 万科 | 北展实业 | 金隅集团新城控股 | |
| 确认标准 | 房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现 | 出售开发产品的收入在开发产品完工并验收合格，签订具有法律约束力的销售合同，于购房者办理房屋交接手续，将开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，并符合上述销售商品收入确认的其他条件时确认 | 销售已完工物业的收入，于物业的所有权风险及回报已转移至买方即有关物业竣工并根据销售协议将物业交付买家，且能合理确保收取买卖合约确定的对价时，方确认收入 | 物业销售收入于相关开发产品已经完成竣工验收、签订销售合同、向购买方交付物业，并符合上述销售商品收入确认的其他条件时确认 |
资料来源：样本企业2018年度报告。 由此可见上述4家上市房地产企业除万科选择了竣工验收达到交付条件即确认收入以外，其他3家均选择了交付物业作为收入确认的时点。
