房地产开发企业期房销售由于不满足《企业会计准则》规定的收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。房地产开发企业预收房款涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。预售期间缴纳各项税费如何会计处理？ 一、增值税的会计处理 营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3％的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3％。预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。预交增值税在“应交税费——预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费——未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费——简易计税”科目核算。下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。 举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2200.00万元，预收房款应预缴增值税=2200.00÷(1+10％)×3％=60.00(万元)。会计处理如下(单位：万元，下同)： 1.收到预收款时： 借：银行存款 2200 贷：预收账款 2200 2.缴纳增值税： 借：应交税费——预交增值税 60 贷：银行存款 60 上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8，720.00万元，销项税额=8，720.00÷(1+9％)×9％=720.00(万元)，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1+9％)×9％=180.00(万元)，当月实际销项税额=720-180.00=540(万元)，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90(万元)，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴增值税=90.00-60.00=30(万元)。会计处理如下： 1.确认收入及销项税额： 借：预收账款 8720 贷：主营业务收入 8000 应交税费——应交增值税——销项税额 720 2.土地价款抵扣增值税： 借：应交税费——应交增值税——销项税额抵减 180 贷：主营业务成本 180 3.转出当月未交增值税： 借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税 90 贷：应交税费——未交增值税 90 4.将预缴增值税转入未交增值税： 借：应交税费——未交增值税 60 贷：应交税费——预交增值税 60 5.缴纳增值税： 借：应交税费——未交增值税 30 贷：银行存款 30 二、附加税费的会计处理 城建税、教育费附加、地方教育费附加均以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，分别与增值税同时缴纳。因此，预交增值税相应应当同时缴纳城建税、教育费附加、地方教育费附加。按照权责发生制的要求和收入成本的配比原则，在收入未确认之前缴纳的附加税费不计入当期损益。待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将附加税费转入“税金及附加”科目。以上述为例，预缴增值税60万元，相应应当缴纳城建税、教育费附加、地方教育费附加分别为4.2万元、1.8万元、1.2万元；实际应缴纳增值税90万元，应计入损益的城建税、教育费附加、地方教育费附加分别为6.3万元、2.7万元、1.8万元。会计处理如下： 1.2018年随增值税缴纳附加税费时： 借：应交税费——应交城建税 4.2 ——应交教育费附加 1.8 ——应交地方教育费附加 1.2 贷：银行存款 7.2 2.2019年4月计提附加税费： 借：税金及附加——城建税 6.3 ——教育费附加 2.7 ——地方教育费附加 1.8 贷：应交税费——应交城建税 6.3 ——应交教育费附加 2.7 ——应交地方教育费附加 1.8 3.差额补交附加税费时： 借：应交税费——应交城建税 2.1 ——应交教育费附加 0.9
