一、引言 企业集团出于战略调整、上市重组、剥离非主业或关联交易、产业链整合、企业专化管理、发挥资产的协同作用等目的，经常需要将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称不动产)在集团内部进行转移，具体表现为将不动产在母子、子子、爷孙公司之间进行转移。转移方式不同，涉税政策、操作程序不同，导致应交税费差别很大，财税[2016]125号《关于落实降低企业杠杆率税收支持政策的通知》支持企业利用税收政策降低企业成本。常见不动产转移方式有四种，即企业合并分立、投资、划转、转让。本文基于最新财税政策，结合实际案例分析每种转移方式的涉税政策和应缴税费，供企业集团内部转移土地房屋决策参考。 二、企业集团内部转移不动产方式概述 (一)转移方式的含义 1.合并和分立。合并是指一家或多家企业(被合并企业)将全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业(合并企业)，被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或以上企业的依法合并。企业分立是指一家企业将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业，被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立，被分立企业和分立企业是兄弟公司关系。 2.投资和增资。投资是母公司以不动产作价出资成立一个新公司，新成立的公司与原公司为母子关系；增资是母公司将不动产以增加注册资本的形式注入另一现存的全资子公司。 3.资产划转。资产划转是指100％直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100％直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产。 4.资产转让。资产转让指将不动产以公允价值在集团所属公司之间进行转让。按照《城市不动产管理法》规定，在建工程只有完成房屋建设工程开发投资总额的25％才能转让。 (二)转移方式的适用情况 四种转移不动产方式适用情况汇总如表1所示，分立合并和转让两种方式适用于企业集团内部母子、子子、爷孙公司之间的转移；而投资方式仅适用于从母到子公司或从爷到孙公司之间的转移；划转方式适用于母子、子子公司之间的转移。 表1 转移方式适用表
| 转移方向 | 分立合并 | 投资、增资 | 划转 | 转让 | |
| 母→子公司 | √ | √ | √ | √ | |
| 子→母公司 | √ | | √ | √ | |
子 子公司 | √ | | √ | √ | |
| 爷→孙公司 | √ | √ | | √ | |
| 孙→爷公司 | √ | | | √ | |
三、不同转移方式的涉税政策分析 企业集团内部转移不动产涉及税种具体有：增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税、印花税等税种。不同转移方式下，具体涉税政策不同，将其涉税政策依据及税收优惠分别梳理。 (一)分立合并 如表2所示。
| 税种 | 是否征税 | 政策依据 | |
| 增值税 | 不征 | 公告2011年13号、公告2013年66号、财税[2016]36号 | |
| 企业所得税 | 一般性税务处理征税、特殊性税务处理不征 | 财税[2009]59号、公告2010年4号、财税[2014]109号、公告2015年48号 | |
| 个人所得税 | 征收 | 财税[2015]41号、公告2015年48号 | |
| 土地增值税 | 双方均为非房地产企业时暂不征，任意一方为房地产企业时征收。 | 财税[2018]57号 | |
| 契税 | 免征 | 财税[2018]17号 | |
| 印花税 | 符合条件的免征 | 财税[2003]183号 | |
(二)投资和增资 如表3所示。
| 税种 | 是否征税 | 政策依据 | |
| 增值税 | 将资产、负债、劳动力打包投资不征，否则，分简易和一般计税适用不同计算方法及税率；2016年4月30日前取得的土地使用权投资，可采用简易计税方法，可以扣除土地使用权原价；不动产企业用在建工程投资，采用一般计税方法的可以扣除土地价款 | 公告2011年13号、公告2013年66号、财税[2016]36号、公告[2016]14号、公告[2016]18号 | |
| 企业所得税 | 可递延五年均匀缴纳 | 公告[2010]19号、财税[2014]109号、财税[2014]116号、公告[2015]33号、公告[2015]40号 | |
| 土地增值税 | 转移双方非房地产企业暂不征，任意一方为房地产企业征收。 | 财税[2018]57号 | |
| 契税 | 增资免征 | 财税[2018]17号 | |
| 印花税 | 投资方不征，被投资方按资金账簿征收 | [(88)财税字第255号] | |
