一、引言 房地产业是我国国民经济的基础性、先导性、支柱型产业，历来受到各级地方政府、税务机关和研究人员的重点关注[1-2]。从2016年12月召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”作为“促进房地产市场平稳健康发展”的新定位，到2017年10月党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”房地产业发展的新方向，中国房地产市场正在迎来一个租购并举、租购平衡的大变革时代[3]。转型成为房地产行业的大势所趋。未来房地产市场供应格局将重构，行业管理运营模式将由房地产开发向不动产租赁转型，盈利模式也将转到依靠租赁业的运营和服务产业来获利[4]。随着“租房落户”“租售同权”等政策的落地以及发展住房租赁市场先后在北京、上海、福州等18个城市试点的开启，发展住房租赁市场特别是长期租赁得到了政策的鼎力支持。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化企业是构建租购并举的住房体系，促进房地产市场健康稳定发展的重要手段。但实践中发现房地产租赁企业涉及税种多、税收负担重，加之2018年以来国地税机构合并、金税三期强劲登场，个税和社保新政以及各种税收优惠政策不断出台，纳税人在享受税收优惠政策的同时，也伴随着更大更多的税费风险。如何充分利用减税降费优惠新政，降低税收成本，规避税费风险，获取更大的收益成为房地产租赁企业面临的重大课题。本文以主要经营业务为不动产租赁的JX公司为例，在研究该公司所涉主要税费申报缴纳情况的基础上，分析了减税降费背景下JX公司税费筹划的空间和策略，结合企业的实际情况提出了三个可行的纳税筹划方案进行比较，得出结论并提出需要注意的问题。 二、JX公司所涉税费情况分析 (一)JX公司基本情况 JX公司成立于2013年9月29日，是A市某区城中村村委会全资实物房产投资成立的有限责任公司，注册资金1.5亿元，经营范围为房屋租赁、商业管理咨询、市场管理服务等。JX公司是房地产业增值税一般纳税人，主要提供不动产经营租赁服务，2018年底账载房产建筑面积32239平方米，房产资产账面价值115195640.00元，由于所经营房产一部分为营改增前取得的不动产，经在当地主管税务机关备案后选择适用了简易计税方法，按照5％的征收率计算缴纳增值税；一部分房产为2017年5月取得的不动产，适用一般计税方法计税，按照10％的税率缴纳增值税。 (二)JX公司税费申报情况 JX公司生产经营所涉税种较多。主要缴纳有增值税、城建税、教育费附加以及地方教育费附加、房产税、印花税、土地使用税、企业所得税等。 JX公司税收负担较重。2018年该公司各类租金收入总额17042040.42元，其中：适用一般计税方法租金收入9750572.73元，简易计税方法租金收入7291467.69元，缴纳各种税金3271248.27元，其中房产税与增值税是缴纳最多的两个税种，分别缴纳2045044.85元和1029385.16元。由于企业这几年连续亏损，所得税应缴税额为0元，详见表1。JX公司所涉主要税种实际综合税负高达19.19％，其中，增值税一般计税方法税率为10％，简易计税方法征收率为5％，由于该公司进项发票难以取得，增值税实际综合税负达到6.04％；房产税是按租金收入的12％征收，实际税负为12％。 JX公司面临着巨大的社保费催缴风险。该公司2018年安排职工93人，其中：管理人员25人，其他人员68人；列支工资总额286万元，其中管理人员工资85万元，其他人员工资201万元。所有人员没有缴纳养老保险、医疗保险、失业保险等社保费。按照当地企业职工社会保险费缴纳比例，“五险”中单位承担比例为26.7％(其中：养老保险19％，医疗保险6％，失业保险0.7％，工伤保险0.5％，生育保险0.5％)，个人承担比例为10.3％(其中：养老保险8％，医疗保险2％，失业保险0.3％)，单位和个人共承担比例为37％。如果按照该公司当地2018年城镇非私营单位在岗职工年平均工资的60％(2637元/月)确定缴纳的话，应向税务机关缴纳社保费65.33万元；如果按照该公司2018年所支付的工资薪金总额来算的话，应向税务机关缴纳社保费105.82万元(见表2)。 (三)JX公司税费筹划的必要性 随着2018年7月国地税机构合并，2019年1月社保费改由税务部门征收，2019年3月金税三期系统并库并上线，国地税数据库壁垒被彻底打开，不同税(费)种关联比对的阻力进一步消失，风控能力进一步增强，信息化管税的水平进一步提高，中小企业常见的少交或不交社保的现象将不复存在。JX公司一方面承担着沉重的税负压力，另一方面又面临着巨大的社保补缴风险。JX公司亟须摆脱目前所面临的困境，迫切需要寻求企业未来税负相对最轻、经营效益相对最好的税费筹划决策方案，以尽快达到减轻企业自身税收负担，规避税费风险的目的。
