中图分类号：K254 文献标识码：A 文章编号：0257-5833(2018)10-0143-19 上海之崛起很大程度上归因于土地市场的繁荣与发展，正如《费唐报告》所言，土地为“造成上海之财富与兴盛，而使为工商业中心之一种重要原素”，“公共租界内私有财产权之不容侵犯，业经承认，并有保障，且因有此种承认保障而感生之信用，乃使上海成为关系远大之商业活动中心”①。美国经济学家雷麦(C.F.Remer)也指出：“自从1870年以来，地产一业，尤其在上海，是外人投资的一种重要形式。”②房地产业在上海由来已久，而现代意义的房地产市场滥觞于小刀会起义和太平天国运动时期。长期生活在上海的姚公鹤在其《上海闲话》中指出，“太平天国之发难，其初外人亦严守中立，故租界因得圈出战线之外，于是远近避难者，遂以沪上为世外桃源。此为上海市面兴盛之第一步”③。同治《上海县治》载：“江浙孑遗，无不趋上海，洋泾浜上新建筑，纵横十余里，地价至亩数千金，居民不下百万，商家辐辏厘税日旺。”④这正反映了太平天国运动促成上海房地产业的第一次飞跃，并对日后上海城市发展产生了深远影响。 以往相关研究在论述太平天国的影响时，已意识到涌入租界的大量战争难民是催生房地产业繁荣的主要因素，但受研究材料所限，主要集中于分析太平天国运动对上海城市化或近代化的影响⑤，而对于当时的土地市场、土地交易和地价状况缺乏系统而缜密的论证⑥。近年来，随着道契等土地资料的公开，这项研究有了实质性进展。陈琍运用GIS手段复原了1854-1863年英美租界的道契分布，并讨论了洋商租地与城乡景观变迁之间的内在联系。这项研究首次从宗地尺度复原并分析上海城市发展过程及其演变规律⑦，具有开创性的意义。在此基础上，罗婧根据《上海年鉴》、行名录以及《北华捷报》等资料，复原了1860-1869年间上海洋行分布，并重点讨论了洋行分布对上海城市化景观的影响⑧。笔者根据法公馆道契，复原了1848-1872年法租界洋商地产分布，探讨了洋商地产分布对城市空间演变的重要影响⑨。杜恂诚以历年道契的申领面积、契内均价等数据，分析上海道契申领以及地价变化的总体趋势⑩。纵观这些研究成果，无论是研究尺度，还是分析论证的深度，相比之前进步显著。然而，这些研究主要集中于道契的数理统计、空间复原及其对城市化的影响等方面，而对于土地市场的分析，特别是土地交易和地价方面的分析，则有待深入。鉴于此，本文以《上海道契》为核心，根据每份道契正文及其附文所载土地交易信息，探讨太平天国运动对上海英租界地区土地交易的影响，以揭示该时段上海土地市场的基本特征与规律。考虑到太平天国运动对上海的影响并不限于太平军攻占江南以及三次进攻上海期间(1860-1864年)，1864年战争结束后很长一段时间内仍受其影响。因此本文将研究时段延长到1869年，以期从整体上把握这一问题。 一、千载难逢的房地产发展契机 1851年太平军在金田起义，后转战两湖，并沿江东下，至1853年定都天京。他们在长江中下游地区的军事行动，引发了庞大的难民流，其中一部分涌向上海(11)，“天京以及各处子女大半迁徙苏郡，又由苏郡移及上海”，“搬移者始自关外(指南京)旋及苏州，十去其七，渐及上洋(上海)”(12)。1853年上海爆发小刀会起义，“把成千上万的逃难者赶到租界里来”，租界首次打破华洋分居的格局，接受难民，并形成了租界最早的土地市场(13)。1860年5月太平军二破江南大营，随后挥师东进江浙，先后攻克丹阳、常州、无锡、常州、苏州等地，次年攻占杭州，又南下占领绍兴、宁波等地，几乎扫荡了整个江南。面对太平军咄咄逼人的进攻，惊恐万分的洋商，为保护其在沪利益，组织了有效的军事防御，使上海租界成为江南唯一的庇护所。 据曹树基等学者的研究，浙江省人口在太平战争中减少了52％(14)，而靠近上海的嘉兴府、杭州府和湖州府，人口减少了接近80％，减少的人口除了战争导致的伤亡外，大部分涌入上海，或迁往乡下。据《北华捷报》记载：“敌军此时正以火与刀使上海周围归于糜烂，而且不问青老与贫富，都未能幸免于难。凡是能够逃难的人，都纷纷涌进租界，致使租界成为受苦受难的人们巨大的避难所。”(15)而1860年8月、1862年1月和5月，太平军三次攻打上海，上海县城及四郊地区“成群结队、无家可归的难民，再次纷纷集中在租界内”(16)。据《上海社会概况》记载，当时太平军兴，租界曾收容难民50万之众(17)。据1866年4月4日英国领事文极司脱致阿礼国爵士函记载： “在1862年和1863年以及1864年的上半年中，上海租界的外国居民区变成了大批无家可归的中国难民的避难城，这些难民是被迫从长江右岸广大冲积平原上的城市和乡村中逃出来的。”(18) 又据《北华捷报》记载： “因而这一年(1863)当中，太平叛军却最为猖獗，他们在上海附近肆行骚扰，大批中国难民因此挤进租界，以便求得外国人的保护而获得安全。结果是租界人口增加三倍，而且这些人很不方便地蝟集在狭隘的街道上，他们熙来攘往，如同登在蜂房内一样，每个人由日出到日落都设法做点生意。在过去，外国人住宅内空地很多，现在在租界防御线的栅寨内，中国人的房屋以及中国人的街道，像魔术师变戏法一样出现在上海，只是这个小小租界要负起一个同大城市相等的任务。”(19)
