契税是对承受土地、房屋权属转移行为征收的一种行为税。目前，契税征收管理依据的主要法律、法规、规章、政策(不含其他相关法律法规)，有《税收征管法》及其实施细则、《契税暂行条例》(以下简称《条例》)、《契税暂行条例细则》(以下简称《细则》)、各省《契税暂行办法》以及财政部、税务总局和各省人民政府、省财政厅、省地方税务局制定下发的规范性文件。为方便大家了解和掌握，本刊组织人员对现行契税政策进行全面盘点，并分期进行刊登，敬请期待。 一、纳税人 契税的纳税人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营户及其他个人。 主要政策规定： 《条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 《细则》第四条规定，条例所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。条例所称个人，是指个体经营者及其他个人。 《细则》第十、十一条规定，土地使用权交换、房屋交换以及土地使用权与房屋所有权之间相互交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。 根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号，以下简称财税[2012]82号)规定，关于以招拍挂方式出让国有土地使用权纳税人的确认。以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。即如果母公司与政府签订招商协议，子公司去签合同，谁交契税?答案是子公司。 财税[2000]14号关于合作建房纳税人的确认明确，甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税。 《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发[2006]144号)第一条第二款明确规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。”赠与房产的契税是全额征收的，即由受领人按照当地规定契税征收的比例缴纳。 财税[2012]82号第三条明确了关于拆迁补偿纳税人的确认问题：“市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。” 《国家税务总局关于城镇房屋拆迁契税优惠政策适用对象的批复》(国税函[2005]903号)明确，按照《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关契税政策的通知》(财税[2005]45号)的精神，城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对象，应为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁共有住房的承租人。即享受上述房屋拆迁补偿安置契税优惠政策的主体，应为房屋拆迁补偿安置协议或者房屋拆迁安置证中列明的被拆迁人或者补偿安置人。 《国家税务总局关于国寿投资控股有限公司相关税收问题的公告》(国家税务总局公告2013年第2号)关于中国人寿保险股份有限公司代理缴纳问题进行明确，经财政部批准，中国人寿保险(集团)公司将其重组改制后留存资产划转至全资子公司国寿投资控股有限公司。国寿投资控股有限公司在全国各地(公司总部所在地除外)的财产所涉及的房产税、城镇土地使用税、契税等地方税种，可由中国人寿保险(集团)公司控股的中国人寿保险股份有限公司代理向财产所在地主管税务机关申报缴纳；涉及的车船税、印花税，可由中国人寿保险股份有限公司依据相关法律法规的规定代理缴纳。 归纳提示：签订权属转移合同的，以合同约定的承受人为纳税人；受赠他人房屋的，受赠人为契税纳税人；房地产交换的，交换双方为契税的纳税人。无论是否办理房地产登记，只要权属转移合同成立有效，则承受人就是契税的纳税人。 二、课税对象 契税的课税对象是转移土地、房屋权属的行为。土地权属转移是指国有土地使用权出让和土地使用权转让，包括土地使用权出售、土地使用权赠与和土地使用权交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移。房屋权属转移是指房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。 主要政策规定：《条例》第二条规定，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：土地权属转移包括国有土地使用权出让、土地使用权转让；土地使用权的转让包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。 《细则》第八条规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税：以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 归纳提示：条例和细则对征税对象进行了列举，涉及个人房屋权属转移的征税对象主要是房屋买卖、赠与和交换等。因此，个人购买房屋、受赠房屋、交换房屋等都应当缴纳契税。继承房屋、离婚后分割夫妻关系存续期间共同拥有的房屋、权利人姓名或名称变更、落实政策归还私房产权等不属于房屋买卖、赠与和交换行为的，不需要缴纳契税。
