非货币性资产能在未来给企业带来不确定的经济利益，不动产等固定资产、土地使用权等无形资产都具备此特性。当纳税人处置非货币性资产时，选择的交易方式不同，其适用的税收政策也不同，所承担的税负更是有很大区别。以下选取房屋这种非货币性资产，分析其在对外投资与出售两种方式下的涉税情况，并计算两种方案下的纳税负担及各自的收益，通过比较为企业做出最优决策。 案例：境内居民企业华生公司拥有一栋闲置厂房，2016年5月购入时账面价值为1000万元，现已计提折旧200万元，与境内另一居民企业新粤公司正约谈该非货币性资产的交易情况，经评估后，该厂房的公允价值为1200万元。目前华生公司有两种处置方案可供选择： 方案一：按公允价值1200万元投资于新粤公司，投资期为10年，每年大约获得160万元的分红。 方案二：以公允价值1200万元出售该厂房。 假设华生公司与新粤公司均为非房地产开发公司，同是增值税一般纳税人，企业所得税、城建税、教育费附加的税率分别为25%、7%、3%，投资的必要报酬率为5.5%。针对上述两种方案，华生公司在进行纳税筹划时该如何选择才更有利? 二、对外投资方案的涉税情况分析 1、增值税 (1)政策依据。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)明确解释了销售不动产的含义，强调有偿取得且实现资产所有权转移的业务，其形式可以是货币、货物及其他经济利益。华生公司以厂房投资也是有偿的，属于取得其他经济利益形式。根据《公司法》的规定，华生公司确定以不动产投资时，必须办理该不动产所有权的变更登记。因此，华生公司以该厂房对外投资的行为，应参照企业销售不动产行为计算增值税销项税额。财税[2016]36号文还提到了增值税一般纳税人取得不动产的进项税额可以按比例在两年内扣除的情况，明确了包含投资入股取得的不动产。但这仅说明了如果投资方能够提供符合规定的增值税专用发票，被投资方的进项税额可以抵扣且以什么方式抵扣的问题，而对于是否必须缴纳增值税以及该如何计算并没有明确规定。这意味着华生公司若在投资入股时缴纳了增值税且开具了增值税专用发票，新粤公司在接受投资时才能分两年抵扣其进项税额。从增值税抵扣链条的连续性来看，华生公司以不动产对外投资的行为是需要缴纳增值税的，华生公司在购买该不动产时若已取得增值税专用发票，则根据财税[2016]36号文也能在两年内按比例抵扣。同理，若新粤公司取得华生公司开具的增值税专用发票，其进项税额也可以抵扣，这样就保证了该厂房增值税上下抵扣链条的完整性。因此，华生公司以该厂房对外投资应视同销售不动产来计算增值税销项税额。 根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)，华生公司如果转让该厂房，则应该按照转让厂房取得的全部价款和价外费用确认销售额并计算销项税额，在向其主管国税机关申报纳税前，需要以确定的销售额扣除该厂房原购置价后的余额，按5%的预征率向华生公司该厂房所在地主管地税机关预缴增值税。但华生公司以不动产对外投资特别是以股权的形式投资时，很难有实际的现金收入，其销售额难以确定，财税[2016]36号文中只列明了无偿转让不动产视同销售，且以纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定销售额，并未提及投资不动产也视同销售处理。 (2)增值税计算。目前针对企业以不动产对外投资，具有争议的问题主要集中在征收增值税是按照哪个税目征税及计税依据如何确定。 观点一，华生公司以该厂房对外投资时，不区分是否由双方共同承担风险及是否收取固定收益，参照视同销售不动产以同类不动产的平均价格计算。若该案例中的平均价格即为公允价值1200万元，则按销售不动产税目11%的税率，在投资实际发生时计算得到销项税额118.92万元[1200/(1+11%)×11%]。 观点二，华生公司以该厂房对外投资时，仍不区分是否由双方共同承担风险及是否收取固定收益，但在华生公司每年收到红利或合同约定日期，确认收入并确定纳税义务发生时间，以收到的分红作为提供房产所得到的价款确认销售额并计算销项税额。本案例中，华生公司预计每年有160万元的红利，则预计每年缴纳增值税15.856万元[160/(1+11%)×11%]，投资10年的预计缴纳增值税总额为158.56万元，缴纳增值税现值为119.523万元[15.856×(P/A，5.5%，10)=15.856×7.538]。 观点三，华生公司以该厂房对外投资时，区分是否由双方共同承担风险及是否收取固定收益。如果与新粤公司共担经营风险，按照观点一中华生公司同时期同类销售不动产的平均价格计算销项税额，为118.92万元[1200/(1+11%)×11%]。如果每年从新粤公司取得固定收益，则按照固定收益计算每年增值税销项税额。具体有两种做法：一是每年直接以收到的分红160万元、销售不动产税目11%税率计算销项税额15.856万元[160/(1+11%)×11%]；二是将160万元收益划分为不同税目，华生公司分期收取固定收益，类似于向新粤公司提供房产使用权而收取的房款，其中一部分为销售不动产的价款，按照销售不动产税目计算增值税销项税额，另一部分类似于新粤公司对华生公司债权的利息，按照贷款服务税目征收增值税。本案例中，华生公司投资10年，假设每年固定红利为160万元，先确定利息所占比例为25%[(1600-1200)/1600×100%]，则华生公司每年取得收益后按照贷款服务的利息收益缴纳增值税2.264万元[160×25%/(1+6%)×6%]，按照销售不动产的收益缴纳增值税11.892万元[160×(1-25%)/(1+11%)×11%]，共缴纳增值税14.156万元，10年共预计缴纳141.56万元，则缴纳增值税现值为106.708万元[14.156×(P/A，5.5%，10)=14.156×7.538]。而财税[2016]36号文明确了取得的按照贷款服务计征的增值税不能抵扣，因此新粤公司每年只有11.892万元的增值税能抵扣。
