基于“租差”理论的城市居住空间中产阶层化研究　　

      1 引言

      中产阶层化(Gentrification)是一种城市居住空间的重构、分异与隔离现象；是指具有更高社会经济地位的土地使用者置换原使用者，并伴随固定资产再投资导致的建成环境改变过程[1]。历经半个世纪的发展演化，中产阶层化愈发呈现出复杂性与多样化的特点[2-3]：一是内涵不断延伸，由“内城区中产阶层置换工人阶层现象”[4]拓展为不同区域不同阶层的高级化重构过程[5]；二是区域间呈现异质化，南北半球间[6]、不同国家间[7]、相同国家不同城市间[8]，甚至相同城市不同地区间[9]，都可能存在中产阶层化现象和机理的巨大差异；三是内部类型不断分化，由古典中产阶层化(classic gentrification)[10]衍生出乡村中产阶层化(rural gentrification)[11]、超级中产阶层化(super-gentrification)[12]、郊区中产阶层化(suburban gentrification)[13]、学生中产阶层化(studentification)[14]、新建中产阶层化(new-build gentrification)[15]，以及近年来出现的贫民区中产阶层化(slum gentrification)[16]、混合中产阶层化(hybrid gentrification)[17]、学区中产阶层化(jiaoyufication)[18-19]等形式。进入21世纪，中产阶层化已经发展为一种全球化现象(planetary gentrification)[20]，以不同形式出现在各国包括第三世界国家城市中[15]，成为全球城市发展战略(global urban strategy)[21]，甚至上升为一种“中产阶层化地理学”(geography of gentrification)[12，16]。

      全球化和新自由主义背景下，中国以住房市场化改革和大规模城市更新为契机，城市中大量传统邻里被推倒重建为高档封闭社区(gated community)，原住居民被更高收入的富裕群体和中产阶层取代，这一城市社会空间重构过程被认为是中国最典型的中产阶层化现象[20，22]。转型期特有的政治经济环境下，中国城市中产阶层化具有相对独特的“中国面孔”：一是驱动模式由政府主导(state-led gentrification)[23]；二是实现方式以拆旧建新为主[24]；三是规模更大、速度更快、“破坏性”更强[20]。尽管中国与欧美城市典型中产阶层化存在一定差异，但实质上皆是住宅市场化和土地竞租原则下，资本流向潜在可增值区域，由此引发该区域建成环境和邻里阶层的高端化重构[25-27]。因此，本文利用“租差”这一西方解读中产阶层化的经典理论工具，结合中国实际开展理论嫁接与地方化融合创新，试图从“租差”视角揭示中国中产阶层化的内生机理，探讨中产阶层化对城市社会空间重构的深远影响。

      2 “租差”理论及其本土修正模型

      2.1 “租差”理论对中产阶层化的解释

      在Glass等学者的早期研究中，中产阶层化被理解为“新中产阶层”取代工人阶层的“重返城市”运动，“中产群体及其选择”曾长期占据着欧美中产阶层化研究的核心[5]。与此不同，以Smith等为代表的新马克思主义学者，从城市经济重构角度，强调资本和住宅供给在中产阶层化过程中的关键作用，认为中产阶层只是以消费者和参与者的身份存在，提出“是资本，而不是人”主导着中产阶层化进程[21]。Smith在其“非均衡发展”(uneven development)的基本理念之上，创造出作为“中产阶层化先决条件”的“租差”(rent gap)概念[28-29](图1)。

      

      图1 Smith的住宅贬值周期和“租差”演变

      Fig.1 Residential devaluation cycle and rent gap evolution of Smith

       注：根据Smith[28]整理绘制。

      “租差”是指“‘潜在地租’①与‘资本化地租’②之间的差额”[29]。地块开发之初，投资主体会尽可能采用能够实现当时土地潜在价值的方式进行土地开发与资本化，此时该地块的“资本化地租”等同于“潜在地租”；建筑物具有空间固着、独占、持久等不同于一般商品的特性，并会随时间折旧而相对贬值，即“资本化地租”在开发完成一定时间后将逐渐下降；与此同时，建筑物所占据土地的“潜在地租”会持续增加，这就形成了“潜在地租”与“资本化地租”间不断扩大的“租差”。“租差”象征着开发商再投资的收益预期，当“租差”扩大到足以支付城市更新所需各项成本，并将产生使所有投资者满意的丰厚利润时，资本就会重新流向老旧城区，推动中产阶层化现象的发生。

      自“租差”概念在欧美国家出现以来，迅速成为全球中产阶层化研究中极具影响力和争议性的焦点话题。尽管“租差”理论因强调资本主导而缺乏对“人”的关注，饱受以Ley和Butler等后工业化文化分析阵营的批评[30-31]，但毫无疑问，“租差”理论在全球新自由主义语境下，以土地和住房市场为观察视角，对中产阶层化的产生具有广泛与非凡的经济解释力[32]。虽然各国政治经济环境与城市发展模式有所差异，但城市土地与住房开发经营者的资本利益取向是大致相同的，即尽可能以最低价购买土地和住宅，然后以最高的价格出售。不过，在运用“租差”理论解释不同国家地方化实践时，需要结合各国特定的制度环境与城市化阶段，通过检验、扩展和修正Smith的“租差”理论模型，重点从分析“租差”在何时、何地以及如何产生等问题着手，演绎出符合本国实际情况的“租差”及中产阶层化分析框架。