购租并举，租购同权，税收优惠政策助力发展住房租赁市场。日前，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国办发[2016]39号，明确加大政策支持力度，给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。住房租赁收入是申报增值税的计税基础，其最大节税空间在于正确分解或降低计税收入。在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场获得税收政策支持。全面推开营改增试点方案以来，连续出台了不动产租赁相关税收优惠新政策，纳税人可以通过合法的税收筹划来减轻税负。笔者根据现行的营改增税收政策，运用税收筹划技术和方法，对住房租赁企业、机构和个人增值税优惠政策进行归纳和梳理，供纳税人参考和借鉴。 房产出租五种应税行为，可以选择简易计税办法节税 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率。就税制适用而言，一般纳税人不动产租赁服务。适用增值税税率为11%，其进项税额可以抵扣。而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。简易征收适用5%的征收率，而实际征收率会小于5%，因为在征税时房租等内容会剔除掉含税的成分，这样就使得增值税征收的税费要低于5%，从而达到节税效果。 一般纳税人将2016年4月30日之前承租的不动产对外转租的，可选择简易计税办法计税；一般纳税人承租方的租赁合同签订日期在营改增试点前的，转租业务可选择简易计税方法，转租不动产按照纳税人出租不动产缴纳增值税。 房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。 符合条件的非应税项目，不属于增值税的征税范围 非增值税应税项目，是指一项收入或服务根据税法规定不应该缴纳增值税。《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》国家税务总局公告2016年第86号第七条规定：出租方与承租方约定的免租期不视同销售缴纳增值税。纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。因此，纳税人出租不动产，包括房地产开发企业出租不动产，城市综合体、商业地产的运营公司出租商铺，工业企业、政府产业园区出租厂房、企业孵化器出租办公场所，租赁合同中约定免租期的，免租期不属于视同销售情形，不需要按照视同销售缴纳增值税。 减按征收，简易征收基础上再减征增值税 增值税减征，是指某项应税行为，应征增值税而少征，具体来说或者是先征后返，或者是直接减征。减按征收不是征收率，而是一种税收优惠。适用的征收率和减按征收的比率之间的差额，就是国家给予的优惠。目前，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。其计算公式为：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。 免征增值税，四项应税行为享受免税优惠 增值税免税，是指某项应税行为，因为国家政策扶持，销售环节不征收增值税，但进项不允许抵扣，不退还。此类收入免征增值税，属于政策优惠。享受免税的产品或服务，开具发票时，税率栏次选择零。以下四项应税行为免征增值税： 对公共租赁住房免征增值税。2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税。公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。 小规模纳税人月房产租赁收入不超过3万元的暂免征收增值税。对增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)，销售服务、无形资产月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。对按季纳税申报的增值税小规模纳税人，实际经营期不足一个季度的，以实际经营月份计算当期可享受小微企业免征增值税政策的销售额度。 对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。 军队空余房产租赁收入免征增值税。暂免征收税的军队空余房产，在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》，以备查验。 分别核算应税与非应税项目，降低应税项目计税基础 按照房产余值计税的情况下，不构成应税房产的部分尽量分开核算，不计入纳税基数。 纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。从值计税的情况下，计税房产原值包括房产、土地的价值，不构成房产的建筑、占用的土地，也就不计算房产税。具体操作时，需注意将应税项目、非应税项目独立核算，应税项目，应按规定计入纳税，避免滞纳金、罚款；非应税项目不计算房产税，避免多缴税。对于常见不构成房产的非应税项目，计算房产税时应注意剔除。不构成房产的项目通常包括：
