房地产业增值税纳税评估案例浅析

       一、引言

       纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人纳税申报(包括减免缓抵退税申请，下同)情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。纳税评估是税源专业化管理的核心环节(陈晓文、王亮，2014)。通过纳税评估，可以提高纳税人的税收遵从度，保证税款应收尽收，提高征管效率，降低税收成本，优化纳税服务，实现征纳双方双赢。房地产业是我国国民经济的基础性、先导性和支柱型产业，其涉税环节多、税收贡献大，自2016年5月1日进入全面“营改增”以来，受到了各级地方政府、税务机关和研究人员的重点关注。

       “营改增”后，房地产业政策执行的力度和效果如何?纳税人的税收遵从度如何?这些都需要进行定性和定量的判断。因此，对房地产业增值税进行专项纳税评估就显得尤为迫切和必要。笔者受某市国税机关的委托，加入增值税纳税评估小组，全程参与了该国税机关所辖二十余家房地产企业的增值税专项纳税评估工作，取得了一些评估成果并发现了一些具有普遍性的涉税问题，以期为房地产业增值税纳税评估工作提供理论指导和实践依据。本文以LC房地产开发公司为例，深入分析了对其进行增值税纳税评估的全过程。

       二、案例分析

       (一)确定评估对象

       2016年11月，某市国税机关将加强房地产业规范化管理作为增值税纳税评估和风险应对工作的行业重点，并结合房地产业的行业特点、税收风险点以及最新税收政策，确定了该行业的增值税纳税评估指标及预警值(如表1所示)。增值税纳税评估小组对辖区内房地产企业集中进行数据采集，通过调查摸底，最终确定了24家房地产开发经营企业作为增值税纳税评估对象，评估分析房地产开发经营业纳税人的增值税税收遵从度。本文以LC房地产开发公司(以下简称“LC公司”)为例，以2016年6～11月纳税申报期作为评估期间。

      

       (二)案头审理评估分析

       1.企业基本情况。LC公司成立于2012年8月31日，注册资本2000万元整，经营范围包括：房地产开发、商品房销售、房租租赁、广告发布。该公司为房地产开发经营业增值税一般纳税人，2016年5～11月缴纳增值税共计2499816.14元。

      

       2.项目基本情况。LC公司“佳天下”项目是YS地产集团分离项目，项目土地使用权面积34946.29平方米，土地价款147298612元，土地契税6730655.44元。项目共包含七栋商品房、1491套房源，“五证”齐全。1#楼、2#楼建筑工程施工许可证注明的合同工期为2011年9月1日至2015年5月18日；3#至7#楼建筑工程施工许可证注明的合同工期为2015年10月1日至2018年4月2日，属于房地产业“营改增”老项目，企业选择了简易计税方法，依照5％的征收率缴纳增值税。1#楼、2#楼预售许可证有效期为2016年7月18日至2018年7月18日，3#至7#楼预售许可证有效期为2016年5月23日至2018年5月23日。

       3.案头审理基本分析。使用金税三期分析监控系统提取了LC公司的财务会计报表、增值税纳税申报表、开具的发票、预缴或缴纳的增值税等相关资料信息(具体见表2～表4)；另外，从地税、财政、土地、规划、住建、房产等地方部门提取了相关涉税信息。

       通过表2～表4中相关数据的比较，分析LC公司主要财务指标、纳税申报表、增值税缴纳以及开票情况，并结合该企业商品房预售情况，对相关数据进行调查分析，初步发现以下疑点：

       疑点一：月实际缴纳增值税＜月应预缴增值税。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3％的预征率预缴增值税。”国家税务总局《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂时行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第十二条规定：“一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。”根据LC公司申报上传的财务报表，其每月应预缴增值税额分别为6月7667.94元、7月78245.31元、8月3313057元、9月2851917.41元、10月901204.74元。实际缴纳增值税额为9月500000元、11月1999816.14元。可能存在预收房款未按规定预缴增值税的问题。