房地产开发项目资金流动管理探究

       开发项目作为房企价值链条上最基本的生产单元，是企业利润创造的中心。本文通过对某房地产企业所属开发项目(以下简称A项目)开发建设资金的流动规律、外部信贷资金利用能力与开发建设环节的联动关系的研究，结合资金管理评价的几个指标，摸清项目开发资金流动与资金创效的规律，为企业优化配置项目开发资金结构、增强资源整合能力和财务创效竞争力提供借鉴。

       一、A项目基本情况

       A项目位处国内某一线城市，地理位置优越，项目开发产品主要以普通住宅为主，销售去化能力较强。A项目开发建设中经营性资金主要包括土地成本、建造成本、期间费用、各项税费流出和销售收入流入。根据资金流动来源、方向、大小、速度等情况，参考项目开发中的关键控制节点，A项目开发流程可分为五个阶段：

       (一)土地竞投与购地阶段

       本阶段发生土地费用金额20亿元，占总成本比重较大。按照中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)，“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的规定，该部分费用需由企业自行承担，短期内占用自有资金数量较大。

       (二)工程施工阶段

       在项目主体结构封顶之前，企业需要持续投入大量资金用于支付各种前期建设费和建设施工款项。由于商品房预售制度的存在，工程施工阶段与商品房销售阶段存在部分重合，销售回流资金可用于工程成本支出，该阶段后期资金会出现净流入。

       (三)商品房预售阶段

       按照规定，房地产项目高层建筑结构完成出地面(即±0)可向房屋管理部门申请商品房预售许可证，开发项目通过商品房预售可以回笼部分资金。同时由于此时开发项目达到开发贷款放款条件，外部信贷资金大量流入，项目资金压力得到缓解。

       (四)主体封顶阶段

       按照商业银行放款规定，预售房屋实现主体封顶并办理预售登记证后，金融机构才会发放客户按揭贷款，该阶段开发项目经营性现金净流量由负转正。

       (五)项目竣工验收阶段

       项目竣工后需结算此前拖欠承建方的工程款，造成大量现金流出。同时由于项目竣工验收，开发项目会办理小业主产权证，项目该阶段必须归还募集的外部开发信贷资金，本例中约为6亿元。

       二、开发项目资金流动相关指标的定义

       为准确、形象地描述开发项目资金的流动情况，笔者现结合开发项目现金流量表(如表1所示)对与资金流动相关的几个指标重新进行定义。

      

       (一)开发项目经营性现金净流量

       开发项目经营性现金净流量是与项目开发经营有关现金流的累计净值，包括销售回款、代收客户费用、保证金、押金等流入和土地购置、建造成本、利息、间接费、税费等现金流出，主要体现为第9行。该指标计算公式为：开发项目经营性现金净流量=销售回款流入+代收费净流入+押金、保证金净流入-土地费用流出-建造成本流出-利息流出-间接费流出-税金流出-其他净流出。

       (二)含外部筹资的开发项目现金净流量

       含外部筹资的开发项目现金净流量是与项目开发经营、外部筹资相关的现金流的累计净值，包括经营性现金净流量和外部筹资现金净流量两部分，外部筹资现金净流量包括开发贷款、项目信托、股权基金等，主要体现为第9行+第11行。该指标计算公式为：含外部筹资的开发项目现金净流量=项目经营性现金净流量+外部筹资现金净流量=项目经营性现金净流量+(外部筹资流入-外部筹资流出)。

       (三)含外部筹资、上级企业投入的开发项目现金净流量

       含外部筹资、上级企业投入的开发项目现金净流量是与项目开发经营、外部筹资、上级企业投入(内部借款)有关的现金流的累计净值，包括开发项目的经营性现金流量、外部筹资现金流量和上级企业投入现金净流量，主要体现为第9行+第11行+第12行。该指标计算公式为：含外部筹资、上级企业投入的开发项目现金净流量=含外部筹资的项目现金净流量+上级企业投入净流量=含外部筹资的项目现金净流量+(上级企业流入-上级企业流出)。

       (四)自有资金现金净流量

       自有资金现金净流量是企业对开发项目投入、回收现金流的累计净值，包括企业为开发项目支付的资本金、支付内部借款净流量、收到的上存款的净流量、收到的项目利润分红净流量，主要体现为第12行+第13行+第14行。该指标计算公式为：自有资金现金净流量=投入开发项目的资本金+支付的内部借款净流量-收到的上存款的净流量-收到的项目利润分红净流量。

       (五)自有资金平衡点

       自有资金平衡分为名义资金平衡和实际资金平衡，它是从上级企业的角度来定义的。名义资金平衡就是开发项目通过项目销售回款收入、项目开发贷款(也就是外部筹资)归还上级公司资金投入，实现开发项目的资金自足，即含外部筹资的开发项目现金净流量趋势线由负值转为正值的时点。实际资金平衡是开发项目归还全部上级企业内部借款和外部筹资的时点，也就是含外部筹资、上级企业投入的开发项目现金净流量趋势线与含外部筹资的开发项目现金净流量趋势线的交点。