房产税的计税依据是房产余值或者房产租金收入。依照房产余值征税的，称为从价计征，其计税依据为房产原值一次减除10%～30%后的余值，年税率为1.2%；依照房产租金收入征税的，称为从租计征，其计税依据为房产租金收入，年税率为12%。营改增后，房产税无论是从价计征还是从租计征，计税依据都与营改增前发生了较大变化。营改增后由于房产税的载体房屋纳入增值税征税范围，而增值税纳税人又分为一般纳税人与小规模纳税人，这样即使同样一个房屋由于其所有人不同，产生的房产税税额也将不同。本文用实例分析营改增对房产税计税依据产生的影响，并提示房产税计算有关涉税处理风险。 一、营改增后按房产余值计算缴纳房产税实例分析 实例模型：纳税人2016年5月1日之后购进某房产，购入价为2 353.2万元(含增值税)，购进时其他相关税费不计。当地规定，按照房产原值一次减除30%后的余值计算房产税。 营改增前，无论购买房产的纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人，其房产税金额如下： 按房屋余值计算缴纳的房产税=2 353.2×(1-30%)×1.2%=19.77(万元) (一)增值税一般纳税人 根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号)规定：“增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。” 1.当一般纳税人购进的房屋，符合条件可以抵扣其进项税额时，房产税计税依据房屋余值是不含增值税税额的，其应当缴纳的房产税为： 按房产余值计算缴纳的房产税=2 353.2÷(1+11%)×(1-30%)×1.2%=17.81(万元) 2.当一般纳税人购进的房屋，不符合增值税进项税额抵扣条件，不得抵扣其进项税额时，其应当缴纳的房产税为： 按房产余值计算缴纳的房产税=2 353.2×(1-30%)×1.2%=19.77(万元) 此时，纳税人每年缴纳的房产税与营改增之前缴纳的房产税金额是一致的。 (二)增值税小规模纳税人 由于增值税小规模纳税人适用简易征收办法计算缴纳增值税，其购买的房屋即使取得增值税专用发票也不得抵扣进项税额，其应当缴纳的房产税为： 按房产余值计算缴纳的房产税=2 353.2×(1-30%)×1.2%=19.77(万元) 从这两个例子可以看出，营改增之前，房产税计税依据是购买房产的全部价款，营改增之后，由于政策允许将房屋的进项税额扣除，对一般纳税人购进的房屋如符合条件可以抵扣进项税额的，其房产税的计税依据减少，计算出来的房产税相应减少。 需要注意的是，如果一般纳税人购买的房产既用于一般计税方法的项目，也用于简易征收项目或免税项目，只要该房产不是专用于简易征收项目或免税项目，仍然可以把房产的进项税额从房屋的总价值中剥离，从而减少房产税的计税依据，降低纳税人缴纳的房产税。 二、营改增后按房产租金计算缴纳房产税实例分析 营改增后，根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第二条的规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”这里的租金收入不含增值税，应当区分一般计税方法和简易计税方法。一般计税方法应当是含税租金扣除增值税销项税额后的余额，简易计税方法应当是含税租金扣除增值税应纳税额后的余额。 (一)一般计税方法 《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(二)项规定：“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。”即适用11%税率。因此，适用一般计税方法的一般纳税人出租不动产，应当按11%的增值税税率将房屋租金还原成不含税的租金，再按规定计算缴纳房产税。 例如：适用一般计税方法的一般纳税人出租房屋，取得含税租金收入117.66万元，按房屋租金应当缴纳的房产税=117.66÷(1+11%)×12%=12.72(万元)。 (二)简易计税方法 国家税务总局公告2016年第16号第三条第(一)项规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。” 第四条同时规定，小规模的单位和个体工商户以及其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。 因此，小规模纳税人出租不动产(不含住房)，应当按5%的增值税征收率将房屋租金还原成不含税的租金，再按规定计算缴纳房产税。 例如：一般纳税人出租房屋，取得含税租金收入117.66万元，则按房屋租金应当缴纳的房产税=117.66÷(1+5%)×12%=13.45(万元)。 可以看出，由于简易计税方法计算增值税适用的征收率是5%，低于一般计税方法计算增值税适用的税率11%，因此适用简易计税方法计算增值税的，其对应的房产税税负相对较高。
