问：“营改增”新税政明确，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。但是，并不是所有的土地成本皆可从应税销售额中扣除，那么，“营改增”房地产开发企业销售额不得扣除土地成本的情形有哪些? 答：“营改增”房地产开发企业销售额不得扣除土地成本的六种情形如下： (1)房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。支付的土地价款不包括市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费等其他土地成本构成项目，因此，土地价款以外的其他土地成本项目一律不得抵扣。 (2)《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第七条规定，一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 (3)一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。房地产老项目是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 (4)房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。对房地产开发企业预收款预缴增值税的，在计算预缴增值税时不能扣除土地价款。 (5)土地价款并非一次性从销售额中扣除，而是要随着销售额的确定，逐步扣除。也就是说，只有房企将所有“可供”销售的面积卖完时，土地价款才会全部扣除。因此，在计算应税销售额时，非当期对应的土地价款不得扣除。 (6)支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据，未取得上述财政票据的，不得扣除。 问：增值税一般纳税人因客观原因造成增值税扣税凭证逾期的，可按照相关规定，申请办理抵扣手续。那么，哪些原因属于客观原因?造成逾期专用发票不得抵扣的非客观原因又有哪些? 答：(1)非客观原因造成专用发票逾期的情况：①增值税一般纳税人取得增值税专用发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。纳税人未在规定期限内认证申报抵扣进项税的，其进项税额不得抵扣。②增值税一般纳税人取得的增值税扣税凭证已认证或已采集上报信息但未按照规定期限申报抵扣，或者实行纳税辅导期管理的增值税一般纳税人以及实行海关进口增值税专用缴款书“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人，取得的增值税扣税凭证稽核比对结果相符但未按规定期限申报抵扣，属于发生真实交易且符合《国家税务总局关于未按期申报抵扣增值税扣税凭证有关问题的公告》(国家税务总局公告2011年第78号)第二条规定的客观原因的，经主管税务机关审核，允许纳税人继续申报抵扣其进项税额。③增值税一般纳税人发生真实交易但由于客观原因造成增值税扣税凭证逾期的，经主管税务机关审核、逐级上报，由国家税务总局认证、稽核比对后，对比对相符的增值税扣税凭证，允许纳税人继续抵扣其进项税额。 (2)造成逾期专用发票不得抵扣的客观原因包括：①因自然灾害、社会突发事件等不可抗力原因造成增值税扣税凭证未按期申报抵扣；②有关司法、行政机关在办理业务或者检查中，扣押、封存纳税人账簿资料，导致纳税人未能按期办理申报手续；③税务机关信息系统、网络故障，导致纳税人未能及时取得认证结果通知书或稽核结果通知书，未能及时办理申报抵扣；④由于企业办税人员伤亡、突发危重疾病或者擅自离职，未能办理交接手续，导致未能按期申报抵扣；⑤国家税务总局规定的其他情形。 问：依据现行的企业所得税政策法规，房地产企业融资费用支出中不得税前扣除的情形包括哪些? 答：(1)《企业所得税法》规定，非金融企业之间借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可据实扣除，超过部分不得扣除。 (2)《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》(国税函[2009]777号)规定，企业向内部职工或其他人员借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分准予扣除。也就是说，在计算税前扣除限额时，其超出部分是不允许在企业所得税税前扣除的。 (3)《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条明确，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。
