问:我公司是一家房地产开发公司，2015年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在对原居民的安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2016年1月我公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人(其中等面积还原部分800平方米)，同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。近期税务机关对我公司开展日常税收检查时，针对上述情形，一方面要求我公司就拆迁还原部分和小区配套公共设施分别按成本价及市场价申报缴纳营业税；另一方面，还要求我公司按市场价申报预缴土地增值税(该小区尚未销售完毕，尚不符合土地增值税清算条件)和企业所得税，请问税务机关的上述要求是否合理? 答：对于营业税的问题，贵公司的拆迁补偿业务发生在“营改增”之前，根据《营业税暂行条例》和《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 对于土地增值税的问题，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)的规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。因此，贵公司需要就该业务缴纳土地增值税，但由于尚未销售完毕，可与主管税务机关协商，就已销售部分先行缴纳土地增值税，或者按照整体的一部分比例先行预缴土地增值税，剩余部分后期销售时再行缴纳。 对于企业所得税的问题，根据《企业所得税法实施条例》第二十五条、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第七条、《国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复》(国税函[2002]172号)规定，企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)。根据《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。因此，对于已经实现销售的部分，贵公司应核算其所得，缴纳企业所得税。 问:我公司是一家高新技术企业，从事医药生产制造。对于取得的用于医药研发方面的财政资金，应如何进行会税处理?会计和税法上有无明文规定? 答：根据《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2008]151号)的规定：企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额；对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。 再结合《企业会计准则》，企业在获得财政性资金时，应分以下几种情况进行会计处理。 如属于国家直接投资、资本注入的权益性质投入，收到时应当计入所有者权益。会计处理为：借：银行存款；贷：资本公积。待办理增资手续后，再转增国有资本。会计分录为：借：资本公积；贷：实收资本/股本。收到此种类型的投资一般不需要缴纳企业所得税。 如属于使用后要求返还或特殊用途的资金，收到时应当作为负债处理。会计处理为：借：银行存款；贷：专项应付款等。此种情况下收到的投资一般不需要缴纳企业所得税，但相应的支出亦不能作为成本费用在企业所得税税前扣除。 除上述两种情况之外的其他财政资金，应按照《企业会计准则第16号——政府补助》的相关规定进行会计处理，且除了适用特殊免税条款的收入外均需缴纳企业所得税。会计处理为：借：银行存款；贷：营业外收入。 问:我单位为房地产开发企业，为建造一栋普通商品房向银行贷款，按月支付利息，但是银行没有提供给我们利息支出的税务监制发票，而是提供加盖银行业务章的统一格式的银行机打凭证，请问可以据此凭证列支成本，作为所得税与土地增值税税前成本列支的依据吗? 答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第三条规定：对于财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 本例中，房地产开发企业为建造普通商品房向银行贷款并支付利息，是属于合法的经营活动业务，有正常的贷款合同，且有加盖银行业务章的银行机打凭证，故可作为企业所得税与土地增值税税前成本列支的依据。
