一、运用土地增值税优惠政策中的低税率节税 按照现行《土地增值税税法》规定，纳税人建造一般商品房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。但根据现行税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又从事其他房产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受免税优惠。房地产开发企业如果既建造一般商品房，又从事其他房地产开发，分别核算与不分别核算，其税负应该差别很大，其中主要的影响因素就是两种住宅的销售收入和可扣除项目金额。在分别核算的情况下，若能把普通标准住宅的增值额控制在可扣除项目金额的20%以内，就能免缴土地增值税。 例1：江宇房地产公司2013年全年商品房销售收入为60000万元，其中高档商品房的销售收入为20000万元，一般商品房销售收入为40000万元。按现行税法规定，可扣除项目的金额为44000万元，其中高档商品房可扣除项目的金额为12000万元，一般商品房可扣除项目的金额为32000万元。按照分别核算和不分别核算两种情形对税负进行计算： (1)在不分别核算的情形下，该公司应纳土地增值税计算如下： 增值率=(60000-44000)÷44000×100%=36.36%，适用第一档税率30%，应纳土地增值税税额=(60000-44000)×30%=4800(万元)。 (2)在实行分别核算的情形下，该公司应纳土地增值税计算如下： 一般商品房增值率=(4000-32000)÷32000×100%=25%，适用30%的第一档税率，一般商品房的土地增值税=(40000-32000)×30%=2400(万元)。高档商品房增值率=(20000-12000)÷12000×100%=67%，适用第二档税率40%，速算扣除系数5%，高档商品房应纳土地增值税税额=(20000-12000)×40%-12000×5%=2600(万元)，应纳土地增值税税额合计=2400+2600=5000(万元)。 由上面计算得出，实行分别核算比不实行分别核算的情况下多缴土地增值税200万元。在进行纳税筹划时，要注意节税的方式，如果这项税收业务在不分别核算的情形之下，其应纳土地增值税的税额小于各笔业务在分别核算情形下应纳土地增值税的合计数，那么，就应该选择不分别核算增值额的方式。 二、通过提高可扣除项目金额使税率降低进行节税 假设例1中的其他条件不变，江宇房地产开发公司想办法使一般商品房可抵扣项目金额出现变动，使得一般商品房的增值率控制在20%。假定一般商品房的可扣除项目金额为A，令(40000-A)÷A=20%，则A=33333(万元)。也就是说，房地产开发公司若能想办法把一般商品房的可扣除项目增加1333万元，即可免交一般商品房的土地土地增值税。因此，该公司应缴的土地增值税仅为高档商品房所缴纳的2600万元，比上述所计算的不分别核算少缴纳2 200万元，比分别核算少缴纳2400万元。 应该指出，若可扣除项目金额的增加难以实现，江宇房地产公司可以改变策略，从一般商品房的销售收入入手，若案例中一般商品房的可扣除项目金额不变，仍为32000万元，另一般商品房销售收入为B，要使土地增值税税率为20%，则有：(B-32000)÷32000×100%=20%，则B=38400(万元)，即该公司降低一般商品房的销售收入(40000-38400)=1600(万元)，则仅需就高档商品房应纳土地增值税税款为2600万元，那么就节约了一般商品房的土地增值税税款2400万元，与减少的收入1600万元相比相对节约了800万元。同时，由于降低了一般商品房的售价，房屋销售量增加，企业所得税等计税依据也会随之减少。 三、通过均衡申报各种类型房地产价格降低税率进行节税 对房地产开发公司来说，在一般情形下一家房地产企业会拥有不同档次的房地产，其市场定位和层次不尽相同，导致各种类型房地产的增值额和增值率差别很大。房地产的增值额和增值率是计算应纳土地增值税的主要依据，而土地增值税实行四级超率累进税率，增值率越大，使用税率越高。在实行超率累进税率制度下，房地产开发企业进行税收筹划的原则是尽量规避使用高税率，因此，房地产开发企业应不采用逐项单独核算的方法，将不同类型的房地产项目销售收入进行汇总，合并申报，以套用土地增值税率的低税率，或者对不同类型房地产项目的成本进行合理调整，以使其中一些开发业务的增值率有所降低，以节约土地增值税税款。 例2：正恒房地产开发公司2013年同时开发四个房地产工程，工程一为安居工程住宅，营业收入5000万元，可扣除项目金额为4000万元；工程二为一般商品房，营业收入7800万元，可扣除项目金额5000万元；工程三为别墅商品房，营业收入为16000万元，可扣除项目金额为6000万元；工程四为写字楼，营业收入40000万元，可扣除项目金额12000万元。下面分别对这四项工程的应纳土地增值税进行计算： 工程一：增值额=5000-4000=1000(万元)，增值率=1000÷4000×100%=25%，那么适用30%的第一档税率，应纳土地增值税税额=1000×30%=300(万元)。 工程二：增值额=7800-5000=2800(万元)，增值率=2800÷5000×100%=56%，那么适用40%的第二档税率，速算扣除系数则为5%，应纳土地增值税税额=2800×40%-5000×5%=870(万元)。
