销售不动产，不同的纳税主体适用不同的计税方法。房地产开发企业销售不动产，适用《关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号，以下简称《18号公告》)；非房地产开发企业和个人销售不动产，适用《关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号，以下简称《14号公告》)。本文结合《18号公告》和《14号公告》的规定，分别介绍房地产开发企业和非房地产企业销售不动产的不同的计税方法。包括以下几项内容：不动产的不同来源；新老不动产的区分及意义；简易计税方法的不同规定；一般计税方法的不同规定；扣减销售额的不同凭证；发票开具的不同规定；纳税地点的不同规定；简易计税和一般计税的选择方法。 不动产的不同来源 房地产开发企业与非房地产开发企业，销售不动产的来源是不同的，房地产开发企业是自己开发的，非房地产企业的来源则多种多样。 (一)房地产开发企业销售不动产来源 《18号公告》规范的是房地产企业销售自行开发的房地产项目。自行开发，包括两种情况：1在取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设；2.以接盘等形式购入未完工的项目，继续开发并销售。 (二)非房地产企业销售不动产 《14号公告》规范的是纳税人转让取得的不动产。取得，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。如果是房地产企业销售购进的房地产，也适用《14号公告》。 新老不动产的区分及意义 房地产企业和非房地产企业，都需要区分新老不动产，只是名称不同。区分的意义在于，老不动产可以选择适用简易计税方法，新不动产只能适用一般计税方法。 (一)房地产企业新老项目的划分 房地产开发企业销售老项目，可以选择适用简易计税方法，适用5%的征收率。老项目的标准有两个。1.施工许可证日期。《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日之前。2.工程合同日期。《建筑工程施工许可证》没有开工日期或根本就没有许可证，但是承包合同注明的开工日期在2016年4月30日之前。 (二)非房地产开发企业新老不动产的划分 非房地产开发企业销售2016年4月30日之前取得或自建的不动产，可以选择适用简易计税方法。那么，如何界定取得的日期?《14号公告》对此没有规定，但从理论上讲，有权利处分不动产，才算取得。有权利处分应该是取得房产证。在没有明确规定之前，建议以取得房产证的时间为准。 简易计税方法的不同规定 房地产开发企业和非房地产开发企业销售老不动产，都可以选择简易计税方式。一经选择，36个月内不得变更。36个月后，可以选择用一般计税方式。 (一)房地产开发企业的简易计税方式 房地产开发企业销售自行开发的老项目，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算税额。需要注意的是，简易计税的销售额，是销售不动产取得的全部价款和价外费用，不得扣除对应的土地价款。如果有预收款，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款/(1+5%)×3%。应纳税额=当期销售额/(1+5%)×5%-已预缴税款。 (二)非房地产企业的简易计税方式 非房地产开发企业的简易计税方式，分为自建和非自建，相对复杂一点。简易征收的增值税，全部交给不动产所在地税务局。 1.转让非自建不动产 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的非自建不动产，也就是购置的不动产，如果选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额，作为计税销售额，按照5%的征收率计算税额。 假定A公司2015年1月购置一不动产，购置价是100万元，2016年5月转让，转让价是150万元，则按照简易计税方式计算的应纳税额是：(150-100)/(1+5%)×5%=2.38万元。 2.转让自建不动产 一般纳税人转让2016年4月30日之前自建的不动产，如果选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。需要注意的是，不得从销售额中扣除自建成本。 假定A公司2015年1月自建一不动产，2016年5月转让该不动产，转让价是150万元，则按照简易计税方式计算的应纳税额是：150/(1+5%)×5%=7.14万元。 一般计税方法的不同规定 房地产开发企业和非房地产开发企业一般计税方式，也有不同。 (一)房地产开发企业的一般计税方式 一般计税方式的应纳税额计算，在遵照一般规定的同时，也有一些针对房地产开发企业的特殊规定。 1.应纳税额的计算公式 当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额-已预缴税款。销项税额=销售额×税率。 2.土地价款从销售额中扣除 对房地产开发企业而言，计算销售额时，可以扣除土地价款，方法如下。销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+11%)。当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。当期销售建筑面积，是指与当期申报销售额对应的建筑面积。可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。分母中不含公共配套面积，实际加大了土地扣除的价款，对纳税人有利。
