从2016年5月1日起，我国全面实施营改增，房地产业被纳入增值税体系。本文依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)等文件，重点对营改增后房地产开发企业一般纳税人的税务实操问题进行全面分析。 一、房地产开发企业及开发产品的界定 房地产开发企业销售开发项目与其他纳税人销售不动产在计征增值税时有所不同。房地产开发企业不仅要具有商品房开发的经营范围，还要具备开发经营资质。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目，以自己的名义立项销售的，视同销售开发产品，需要计征增值税。房地产开发企业将开发产品转为自用或出租，并办理《房屋所有权证》的，再对外出售时不作为开发产品处理。 二、房地产开发企业增值税计税方法 房地产开发企业在计算增值税时区分一般纳税人和小规模纳税人。小规模纳税人适用简易计税方法；一般纳税人适用一般计税方法，但对其中的房地产老项目(是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程总承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目)可以选择按简易计税方法。房地产开发企业适用简易计税方法的，按照5%的征收率计征增值税，进项税额不予抵扣。房地产老项目一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计税方法。房地产开发企业以《建筑工程施工许可证》对应的项目为依据，同一家房地产开发企业有多个房地产老项目的，可分别选择不同的计税方法。 三、房地产开发企业一般纳税人应纳税额的计算及征管办法 (一)预缴税款 1.房地产开发企业的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并填报《增值税预缴税款表》。房地产开发企业预缴的增值税可抵减当期应纳增值税，未抵减完的预缴税款可结转下期继续抵减。 应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 房地产开发企业的开发项目所在地通常与机构所在地一致，跨县(县级市、区)开发的，在项目所在地预缴增值税，回机构所在地主管税务机关办理纳税申报。 2.房地产开发企业为促销、融资等目的，在未签订房屋销售合同之前以诚意金、意向金等名义取得的款项，属于“预约登记费”性质，不作为预收账款处理。 3.房地产开发企业收取预售房款(包括首付款、全部房款)时，只要求预缴增值税，不具备增值税纳税义务发生时间，不得开具增值税发票。鉴于业主办理按揭贷款需要提供发票的传统做法，一些地区的国税机关明确了过渡办法，允许按零税率开具增值税普通发票，但并不改变增值税纳税义务发生时间。 (二)简易计税方法 房地产开发企业的老项目选择简易计税方法的，应于开发产品交付给业主的当天开具增值税发票，并按下列公式计算增值税： 各期销售开发产品应缴增值税=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5% (三)一般计税项目 1.销项税额。房地产开发企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间为开发产品交付给业主的当天，增值税发票应于纳税义务发生的当月开具。 房地产开发企业的一般计税项目按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) 当期允许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。 当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 销项税额=含税销售额÷(1+11%)×11% 借：预收账款 贷：主营业务收入 应交税费——应交增值税——销项税额 营改增抵减的销项税额=当期允许扣除的土地价款÷(1+11%)×11% 借：应交税费——应交增值税——营改增抵减的销项税额 贷：主营业务成本 房地产开发企业若收到首付款时就开具增值税发票的，纳税义务发生时间为发票开具的当天。允许扣除的土地价款=土地价款×(本套商品房的建筑面积÷总可售建筑面积)×(首付款÷本套房款) 2.进项税额。房地产开发企业外购项目支付的进项税额，凭扣税凭证抵扣销项税额。允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、固定资产购置、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
