[中图分类号]k295.1 [文献标识码]A [文章编号]1007-1873(2016)03-0018-14 小刀会起义在上海城市发展史上占有重要的地位。上海人毛祥麟在同治庚午年(1870)刊行的《墨余录》中指出：“我邑西商之租地也，始于道光壬寅，而盛于咸丰庚申。其始，仅于浦滩搭盖洋房，以便往来贸易，继因粤逆之乱，调兵助剿，请益租地，商富巨贾，于是集焉，而市斯盛矣。”①1893年《申报》发表评论员文章也指出：“英美法三国租界创自道光之季，而房屋则盛于咸丰、同治间……自是以后，房屋日多，昔之衰草白杨，变为平沙大道，未几而平沙大道之旁则成列肆市集。”②这里所指的是咸丰同治年间的小刀会起义和太平天国运动。故这两场战争成为理解上海城市发展的重要因素，备受学界关注。目前学界关于小刀会起义对上海城市发展的影响主要表现在1854年《上海土地章程》的出台、英租界工部局成立、上海新海关成立并被外国人控制等租界制度或建设层面，③也有一些研究则认为小刀会起义是上海现代性、租界城市发展最直接的推动力，④而其他研究意识到小刀会起义成为上海房地产业产生与发展的直接诱因。⑤陈琍通过对开埠早期英册道契的研究，已经注意到小刀会起义促使洋商租地面积增多，并推动了城区的扩展；⑥而罗婧则通过对《上海年鉴》和《行名录》等资料的分析发现，小刀会起义期间上海洋行有明显的增减及更名的变化。⑦地块是城市最基本的空间单元，故是土地交易最活跃的要素，因此从道契和洋行入手，显然是解决问题的重要路径。本文根据《上海道契》⑧中的英册道契，分析小刀会起义对上海英租界地区土地交易和地价的影响，并结合其他文献进一步探讨上海土地市场的驱动力机制，进而揭示近代上海开埠早期城市发展的基本规律，以冀对上海史研究有所助益。 一 首租 本文主要依据1854-1859年间颁发的道契资料分析小刀会起义对上海土地交易及其地价分布的影响。首先涉及道契的定位问题。可依据的地图资料，其一为Ground Plan of the Foreign Settlement at Shanghai，North of the Yang King Pang Canal(《上海外国租界地产地图：洋泾浜以北》)。⑨根据图注可知，该地图来自F.B.Youel R.N.的实测，时间标注为1855年5月(下文简称为“1855年地图”)；其二为Plan of the English Settlement at Shanghae(《上海英租界地图》)⑩，图幅34×39厘米。该地图由英租界工部局经实测绘制，并于1864-1866年出版(下文简称“1864-1866年地图”)。尽管两幅地图具有较高的精度，但对于定位1854-1859年道契仍具有颇大的难度： 首先，1855年地图上有道契的分地号码，但最大码仅至159号，该号分地立契时间为咸丰五年(1855)二月十六日，但实际上地图上仅有2份1855年的道契，或言之，该地图主要反映1855年之前的道契地产。根据道契的分地号，将1854年的44份道契地产在地图上定位，仅有26份地产在地图上准确定位，不知何故(如图3所示)。其次，1864-1866年地图上也有数字编码，但笔者比较了道契信息后，此号码并非道契的地块分号，也不是后来的地籍编号。笔者又检查了公共租界之后的地籍资料，发现1890年公共租界的地籍表(11)上有道契所对应的1864-1866年地图上的编码。笔者据此将1854-1859年的128份道契在地图上定位，不过因时隔多年，很多道契已被撤销或更改号码，或者根本就不在英租界内，故可准确定位的仅有75份(如图7所示)。 (一)首租空间范围 据1854-1859年所颁发上海道契的统计(表1、图1)，1854年为土地交易高峰期，道契有45份，土地交易额高达345.25亩。之后土地交易迅速下降，虽然1858年稍有回暖，但1859年跌到了最低谷，仅有4份道契，18亩土地。之所以出现这种状况，显然是受了小刀会起义的影响。1854年土地交易的高峰期，正是难民潮涌入租界的高峰期。而战争结束后，因大量难民返回县城，或到乡下，致使房地产市场立即跌入低谷。
图1 1854-1859年英租界首租道契及其面积变化
图2 1854-1859年英租界首租地价变化 从地域分布(图4)来看，相比小刀会起义之前，该时段西人购地明显向租界西部扩展，最西的地产已靠近今西藏南路，为道契118号124分地。整体而言，该时段道契主要集中于英租界中西部地区，即今河南中路以西、福建中路以东地区。从时序看，这是小刀会起义后城市发展的必然，因为此地区以东的土地在此之前早已被西人抢租一空，故后来的西人只能向租界以西地区寻租。从区位来看，当时该地区正处于英租界城郊接合部，其以西地区尽管地价较低，但其居住和交通条件亦差，故难入外国人法眼，而其以东的建成区，虽然居住和交通条件优越，但其地价亦高，除急需外，一般不会为外侨考虑。相对而言，中部地区，地价和区位居中，既有一定的升值潜力，又不影响使用，且地价在可接受范围之内，故成为首选。除此之外，英租界南北两端的两条界河苏州河与洋泾浜沿岸，因便利的交通和码头区位，亦成为西人租地的一个热点地区。
