中图分类号：K25 文献标识码：A 文章编号：0257～5833(2016)05～0142～17 作为最早开埠的口岸之一，上海在近代中国中的地位颇为重要，被视为“中国问题之启钥”。而关于开埠初期上海租界城区的起源与城市发展，最受学界重视，故研究成果颇为丰硕。老一辈学者最先从制度层面入手，对租界的起源、扩展以及相关章程等问题的历史细节已考究甚深①。而对于空间的关注，仅限于租界的几次空间扩张。二十世纪八十年代以来，学界已渐渐意识到，单纯将租界扩展等同于城区扩展，显然是有缺陷的，因为租界范围并不等同于建成区，于是选择了资料更易获取的道路作为复原城市空间的替代性指标，从租界道路的辟筑时间、筑路范围以及越界筑路的角度，分析租界形成与发展的空间过程②。还有一些研究尝试从洋商筑路与填浜的关系中寻找上海城市化发展的基本规律③。近年来，随着道契等资料的逐步公开，研究的空间尺度进一步深入到“地块”层面。陈琍最先利用道契资料复原了英租界洋商地产的空间分布及其扩展，并从道路形成、河浜的消亡以及建筑等角度，分析了开埠初期上海租界地区城乡演替的景观变迁④。罗婧在此基础上，利用上海道契、《上海市年鉴》及《行名录》等罕见资料，复原了1843～1869年间上海洋行的空间分布及其扩展、营业范围等，并利用GIS复原了开埠早期外滩的3D建筑景观⑤。这些前沿性研究在探讨上海开埠早期城市起源问题上具有里程碑性的学术意义。但由于道契的信息量颇巨，仍有不少继续深入的研究空间，无论是城乡演替视角的城市化研究，还是景观视角的洋行空间分布研究，均基于城市地理学或历史地理学的视角，对于经济视角的土地交易，特别是地价研究，虽有涉及，但关注不够。对上海史研究造诣颇深的周振鹤先生指出，“(道契的用处)很多。比如地价多少，不同的田地，不同的坟地，价格高低不一样，非常有用。但是挖掘这些材料工作量很大，没有人愿意去花这些笨功夫。我们的外滩地区复原也只是利用了其中很少一部分信息而已”⑥。目前学界关于近代上海开埠早期的地价已产生了一些研究成果⑦，但主要集中于时间序列的纵向趋势的论述，缺乏空间关注。虽然也有学者注意到地价的区域差异，但仍是基于街区或行政区等大区域的分析⑧，高分辨率尺度的研究付之阙如。地理区位是导致地价差异的决定性因素，离开空间谈地价，显然不是全面理解地价的合理视角。由于陈琍和罗婧对于首次西人向华人租地进行了十分完美的复原和研究工作，故本文的研究重点在于道契的第二、三次及之后土地交易的统计分析，以及以往学界忽视的地价空间分析。本文结合其他文献，从洋商的角度入手进一步探讨影响土地交易和地价变化的驱动力因素，希望本文对上海开埠早期的城市形态研究有所助益。 一、土地交易：首租、添租、割租与转租 根据《上海道契》每份道契正文关于每份地产首次交易的信息，为了区别第二、第三次及以后的土地交易，笔者将道契正文中第一次租地，称为首租。以有别于第二次、三次及以后的土地交易。从土地买卖双方来看，首租主要是洋商向华人租地，而之后的土地交易，一般在洋人之间进行。对于首租，陈琍和罗婧的研究已经做了非常完美的空间复原工作，主要根据1849和1855年英租界地图，复原了开埠初十年英租界洋商地产和洋行的空间分布，并得出了一些重要认识，概述如下： 从时空序列上看，外滩成为洋人租地的起点，这是由当时贸易特点决定的，不仅仅上海，“在各个口岸，外国侨民团体集中于前滩或沿江马路一带，装载的货物由此转卸到外国商行所在地段内的货栈”⑨。1844～1852年洋商租地呈现从外滩由东而西由中心向边缘逐步扩展的空间过程，同时又具有明显的地域差异：首先，1844～1846年洋商租地主要位于外滩及租界的中北部地区，而1847～1852年洋商租地主要位于租界的西南地区，故总体呈现由北而南的发展趋势；其次，从租界由东而西扩展速度来看，位于租界中心的地区明显快于租界南北边缘地区，呈现由中心带动南北边缘似扇形逐步西移的特征；第三，租界由东而西发展，并非一次完成，而是经过了多次填补、插缝式租地，才逐步完成。即使外滩，1852年仍有一些华人地产。从地块形态上看，1844～1852年洋商地产面积普遍较大，总平均超10亩，不过，从时间序列上看呈现逐年减小的趋势，可作为了解当时地块形态的重要依据，但由于洋人每次租地很可能购自多个华人业主的地产，故每份道契的土地面积，不能武断地视为每块华人地产的面积，从空间过程来看，往往租界外围的地产面积普遍大于界内的，之后因分割转让，渐渐变小。但这个过程极为缓慢，受制于各种经济因素的影响。
由于《上海道契》每份道契附录中，还记载了每份地产土地交易的信息，这为我们了解首租之后的土地交易状况提供了条件。单纯从形式上看，上海开埠早期英租界的土地交易，不外三种：添租、割租与转租。添租，即在第一次购地的基础上，继续从周边的华人业主或洋人业主购地。添租一般发生在洋商首次租地之后；割租，即将土地分割出售，一般发生在土地开发之时，而转租，即将整块土地转售他人，转租一般意味着地价上涨了。但也不绝对，特别是在开埠早期，发生添租、转租与割租的原因各异。无论如何，土地分割与产权转移均与城乡土地利用转换存在着千丝万缕的关系。笔者将每份道契关于土地分割与产权转移的记录，按照“添租”、“转租”和“割租”，分别予以重新统计，并运用GIS分别绘制分布图(图1、图2和图4)。
