[中图分类号]K25 [文献标识码]A [文章编号]1001～6198(2016)02～0131～07 就本质而言，租界是一定区域内的特殊土地，土地制度自然也是租界制度体系的核心组成部分。学界关于近代中国租界史及条约制度史的研究成果中已有对各国在华租界土地制度的探讨，但基本上是围绕租界土地获得方式，即各租界开辟国政府或商民如何从中国政府或民间获得租界土地使用权问题展开。近代英国在华开辟的七个租界中，天津、镇江、汉口、九江、广州英租界最初均为“国租”，即英国政府首先从中国政府取得租地权，再以“皇家租契”的形式分租给其本国商民，“国租”和“皇家分租”构成了原订英租界土地从“租”到“分”的程序链条。①不过，租界土地制度的内涵显然远非“租”“分”两个环节所能概括，更重要的是，此后数十年乃至近百年间各方对分租后的土地进行管理的具体模式及其历史演变。其中，土地管理如何实施，中方是否权利尽失，中、外当局针对租界土地管理权如何互动等问题，在现有研究中仍尚显薄弱。故本文以天津英租界为个案，考察其土地管理模式，以期对上述问题进行初步探讨。 一、租界土地管理范畴 理论上，外国在华租界地仍为中国土地，管辖权应归属中国该管机构，就天津而言，土地事务向由天津县管理。但实际上，天津英租界除年租由英领事收齐上交中方外，租界土地管理多由英方策划实施，英国驻津总领事馆为核心权力机构。20世纪以后，土地注册、交易登记等程序性事务多由工部局负责办理，但最终仍须将相关资料报领事馆备案。因土地问题与中国当局的接洽，也由总领事馆出面协调。 英租界土地管理的范畴主要包括地块边界管理、确权登记发契、土地交易管理等。租界设立之初，戈登所做的第一件事就是设立界碑。此后，准确标定界内各地块的四至边界，是英租界始终强制推行的土地管理政策之一。1866年《天津英租界土地章程》第5条规定，租地人或其代理人需在领事馆官员监督下树立界石，也称“四至石柱”，以明确所租地块的界限。[1]《驻津英国工部局1918年章程暨修正条文》第48条进一步细化，规定界石监管权由工部局掌握，且规定：(一)各地主应在所有管业地产内竖立四至界石。标定四至界线时，应由工部局派员到场监视。(二)凡地主或其代表，第一次接到工部局竖立界石通知后，不遵办者处25元以下罚金，嗣后再逾限期，每日处5元以下罚金。(三)私立或擅移界石，处250元以下罚金。[2]界石由工部局统一制作，标价出售。1927年时，混凝土带业主姓名首字母的界石柱每条3元，若由工部局派员安设则每柱3.5元。1939年附安设费每柱5元，次年涨至10元。② 土地登记制度主要是指对地产契据(deed)的登记，包括权属登记(租地契约)及转让登记(土地交易)。后者还可分为全数地亩过户登记或割租(部分转让过户)登记。1866年《天津英租界土地章程》第3条规定，原订租界地内各地块的皇家租契原件，须由英国驻津领事馆留存；皇家租契各地块整体或部分之转移交易须由当事双方或其授权代理人在一名领事馆官员见证下达成，且须在一月期限内至领事馆注册登记，逾期处百元以下罚款。[3]另外，天津领事区内的地产抵押须照中国现行抵押地产章程登记，否则不受法律裁定中的优先权保护。1898年扩充界管理章程第7条规定：“自示之后，凡界内居民买卖地亩须赴英领事署报明卖与何人，三年之内不取费用。”[4]1903年《津海关道英领事为推广租界会衔告示》也规定：“出示之后，凡界内买卖地产，先投总领事衙门挂号。”[5]可见，直至20世纪初，英驻津总领事馆仍是租界土地管理的核心机构，且事无巨细，地产交易前即须到英驻津领事馆挂号。 1919年英租界各部分合并后，情况稍有变化，工部局开始承担绝大部分的事务性土地管理工作。土地权属登记方面，工部局设有专门的地产登记簿。《驻津英国工部局1918年章程暨修正条文》在第47条“地契注册”(Registration of Title)条款中规定，英租界区域内，各地主应将地产在工部局注册，并由工部局工程师、测量员或工部局所派其他人员测定后，将该地段刊列于工部局区域图内。[6]由于有地产登记簿，英租界选举人常年大会召开前，地产主选举人无需至工部局进行资格登记手续，而是由工部局秘书直接据地产登记簿编列该项选举人名单。③土地交易登记方面，限期由成交后一个月缩短为14天，由向领事馆登记改为必须向工部局登记，但须由英国总领事会签。逾期计算方法以14日以下为一期，每延误一期处百元以下罚金，依此递加。[7] 同时，《驻津英国工部局1918年章程暨修正条文》规定，扩充界、南扩充界暨推广界内各地主，可将地契送交工部局汇总，并请英国总领事函知中国该管机关核发正式地契，然后这些地契以工部局名义在英国驻津总领事馆注册登记。注册后，由工部局按照各地主原有地亩，发给永租契据，其期限与条件须与上述中方所给正式地契保持一致，并附详图注明面积、四至及公用地预留等信息。该永租契据必须由英总领事会签，方可作为地产管业权的正式合法凭证。[8]具体流程如下：
