为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，2015年3月30日，财政部、国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号，以下简称《调整通知》)，就个人住房转让营业税政策进行重新调整。现就调整政策应注意的几个事项提醒如下： 一、转让购买满2年普通住房免征营业税 《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12号，以下简称《调整通知》)规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。《调整通知》具体调整为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。本通知自2015年3月31日起执行，财税[2011]12号文同时废止。 对上述政策，具体可以从以下三点加以理解:一是注意区分住房是普通住房还是非普通住房，因为两者的政策待遇明显不同；二是普通住房不足2年不享受差额征税待遇，而是与非普通住房一样不足2年要全额征税；三是政策执行期从2015年3月31日起执行，文件下发之日的2015年3月30日(含)及之前，仍按财税[2011]12号文规定执行。 例1：老王2013年3月1日购买一套住房，原价130万元。 如果2015年3月30日在二手房市场销售，售得150万元。那则按财税[2011]12号文规定执行，即：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税，应缴纳营业税75000元(1500000×5％)。 2015年3月31日在二手房市场销售，售得150万元。则执行《调整通知》，即：个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。假设该住房经认定是普通住房，则免征营业税；假设该住房是非普通住房，则按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，应缴纳营业税10000元[(1500000-1300000)×5％]。 二、执行新政策要把握下列5项政策规定 《调整通知》明确，普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号，以下简称[2005]26号)、《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号，[2005]172号)的有关规定执行。具体归纳为： 1、普通住房及非普通住房的有关标准。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。另外，在实际工作中许多地方下列两种情况视同普通住房：一是首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房；二是纳税人销售平房住宅，凡实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。 2、符合条件办理免税的具体程序规定。根据[2005]89号规定，纳税人“应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税”；“住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税”。根据[2005]172号规定，“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。 3、购买房屋的时间认定和发票的开具。根据[2005]89号规定，“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”；“个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票”。同时，[2005]172号对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确：“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
