中图分类号：F259.22 文献标识码：A 文章编号：1672-8106(2015)03-0084-05 物流园区作为集中开发与建设的物流活动组织管理的城市功能区域，作为连接多种运输方式、集聚多种物流服务功能的基础设施和公共服务平台，对于提升物流活动的组织水平、减低物流运作成本、提高物流运作效率、促进城市经济发展具有重要的意义。但是，物流园区作为功能、用途可调性较差的建设项目，其规划建设对城市交通、土地利用、发展空间、环境、经济发展等方面具有重大的影响。因此，从物流园区的选址、项目立项、功能定位、功能布局、运营管理等方面均需充分论证，提前做好规划，以确保物流园区建成后的正常运作，从而发挥其应有的城市空间开发、物流集聚效益。目前，物流园区的规划建设已经引起各个层面广泛的重视。《物流业调整振兴规划》所确定的物流园区工程以及《全国物流园区规划》的出台，表明国家十分重视物流园区的规划建设工作。在各级政府支持和企业积极参与下，我国物流园区在提高物流组织化水平和集约化程度，转变物流企业运营方式，促进经济结构调整和发展方式转变等方面，正在发挥越来越重要的作用。 科学的物流园区规划建设前期程序，对物流业健康发展、城市空间土地利用开发、项目主体建设运营项目具有重要的指导意义。在宏观方面，可以避免因选址不合理而带来的土地利用浪费、城市发展机会成本高而对城市社会经济、交通、物流发展等方面的不利影响；可以节约集约利用土地资源，增加单位物流用地的物流承载量，提高土地利用率。在微观方面，可以降低园区主体项目建设行政流程、优化园区内作业流程、缩短操作周期，避免因定位不准确、功能不合理、布局不合理等影响物流园区发展的问题。 二、我国物流园区规划建设的前期程序 (一)物流园区规划建设前期4个工作程序 在我国，物流园区项目的规划建设需要符合《中华人民共和国城乡规划法》所规定的法定规划程序。目前，在物流园区规划建设的前期实际操作中，项目建设主体应结合国家物流产业规划要求、所属地的物流产业导向，根据所属地的城市总体规划、土地利用规划和交通规划等进行选址，编制符合所属地城市总体规划和土地利用规划的物流园区总体规划、进行项目建设可行性研究、初步设计和施工图设计，并通过政府相关主管部门的审批。具体来讲，分为以下4个阶段： 1.编制物流园区总体发展(战略)规划(以下简称规划)。主要明确市场需求，重点完成物流园区的战略定位、功能布局、经营管理、招商策略等内容； 2.进行物流园区项目建设的可行性研究(以下简称可研)。通过对市场需求进行分析，明确项目建设的必要性与建设规模，对园区的功能布局、功能区工程、辅助工程建设方案以及财务、经济、社会影响进行分析，明确项目建设的工程和经济可行性； 3.完成物流园区项目的建筑方案设计和初步设计(也称修建性详细规划，以下简称初设)。进一步确定物流园区功能设施和市政公用设施的位置与规模，落实每一地块的建筑高度、容积率、建筑密度和绿化率，并估算工程量； 4.进行建筑方案的施工图设计(以下简称施工图)。主要包括建筑设计总说明、建筑的平面图、立面图、剖面图等。 (二)4个前期程序的作用与目的 需要指出的是，物流园区规划建设4个前期程序中每个程序对物流园区未来的发展的作用是不同的，其编制的目的也不同。下面从对园区发展以及政府行政监管两个角度来论述4个前期程序的目的与作用。 1.总归。从物流园区发展来讲，总归指明了物流园区的定位以及经营管理方面的策略，为物流园区的建设及运营提供指导，对物流园区未来发展的影响较大。从政府行政监管来讲，总归不作为政府监管和行政审批的法定文件，因此，许多园区项目建设主体不重视总归，或草草地制定总归，以获得政府主管部门的认可。 2.可研。从物流园区发展来讲，可研明确了物流园区建设是否具有财务、经济和社会效益，初步判断物流园区是否应该建设以及能否发展。从政府行政监管来讲，可研不作为政府监管和行政审批的法定文件。但是由于我国尚未有一套健全的物流园区规划建设前期程序，而且在土地供给上也基本是“一事一议”的现实情况下，可研通常是园区项目建设主体用来获得项目立项和政府批复物流用地的重要文件。 3.初设和施工图。从园区发展来讲，初设和施工图主要解决物流园区内部设施建设问题。从政府行政监管来讲，初设和施工图为政府审批的法定文件，用以获得建设工程规划许可证等项目建设许可证明。因此，在园区规划建设前期工作中，这是必不可少的文件。 可见，从园区的发展来讲，总归和可研在物流园区规划建设发展中占有重要的地位。以对投资影响的可能性为例，据相关资料统计[1]，总归影响物流园区建设投资的可能性为95%～100%；可研影响投资的可能性为75%～95%；初设影响投资的可能性为35%～75%；施工图设计影响投资的可能性为5%～35%；而在施工建设阶段，影响投资的可能性仅小于15%。显然，这四个阶段对物流园区发展作用与影响不同。
