北京市土地出让价格的空间格局与竞租规律探讨

      修订日期：2014-11-27。

      中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-3037(2015)02-0218-08

      DOI：10.11849/zrzyxb.2015.02.005

      城市土地出让价格(简称“地价”)是政府宏观调控土地市场的重要工具，合理的地价对促进经济发展、维护社会和谐有着关键作用，也是提高土地资源利用效益、优化城市土地利用空间结构的重要保障[1]。然而，受土地财政愈演愈烈的驱使，城市地价高且正在制约着经济结构战略性升级和基本公共服务均等化配置，沦为实施新型城镇化、构建和谐社会的拦路虎[2]。因此，加强城市地价研究，尤其重视地价的空间分布格局及区域分异的原因和规律探讨，是我国正在处于城镇化加速发展期和将长期面临人多地少矛盾大背景下的必然要求，不仅为市场经济条件下土地资源的优化利用提供科学支撑，也是政府正确引导城市土地开发类型和发展方向、平抑由不合理地价引发的诸多矛盾的重要依据[3-4]。

      地价的空间格局研究起源于农业竞租理论[5]。随着城市的发展，以新古典经济学、土地经济学、生态经济学等学派为代表的城市竞租理论得以形成与完善[6]。阿隆索继承新古典经济学的思想建立了经典的城市竞租模型，从根本上影响了城市地价的理论与实证研究[7]。无论是经典竞租理论，还是地价空间格局的实证研究，都会重点关注空间因素的定义与讨论。由空间距离向因交通设施配置带来的时间距离的演绎，无不体现了对准确度量地价空间格局的努力，实践证明，时间可达性对地价空间格局存在显著影响[8]。国内学者主要借鉴国外相关研究的理论和方法成果，以对我国城市地价空间格局的实证研究为主，且多基于单个土地利用类型的地价分析，鲜有关注全体土地价格的空间分布格局及其竞租规律[9-15]。而且，在空间因素测度时往往采用简单的空间距离，不能准确反映综合交通基础设施配置改变时间距离所带来的城市地价空间格局变化，尤其在轨道交通加速建设的当今中国大城市中。

      因此，本文采用矢栅数据结合的方法对北京大都市区(城市六环快速路内)进行可达性综合度量。在此基础上，运用2008-2010年土地出让数据的单位地价从微观层面实证研究地价空间分布特征，并在综合可达性测度的基础上分析了地价分布规律及土地利用类型竞租规律，既对城市地价竞租理论研究作了重要补充，更为北京市科学地制定组织城市土地利用方式、配置交通基础设施、完善城市发展与土地开发政策，进而提高城市与区域的土地利用整体效益提供依据与建议。

      1 数据来源及研究思路

      1.1 数据来源及说明

      文章中使用的地价数据来源于北京市土地储备中心网站(http://www.bjgtj.gov.cn/tabid/3259/Default.aspx)，然后将其配准到市域地图上进行数字化，如图1所示。我国的土地有偿使用制度始于20世纪90年代初期。从1992年开始，北京市率先迈入土地市场化改革，但一直到20世纪末期，土地出让的改革力度不足，土地的行政拨付仍占主导。1992-1999年间商业用地、住宅用地、工业用地和综合用地的土地出让样点总数很少。21世纪以来，伴随着我国土地有偿使用制度和土地招拍挂制度的逐渐成熟，尤其是在北京市经济结构战略性调整及奥运建设的客观要求下，土地出让样点数量成倍增加。需要说明的是，为了使得时间可达性集中在一个时间剖面上并具有横向可比性，本次研究选取了2008年以来的土地出让数据，因此在内城区(城四区)的出让样点数量较少，但这并不影响地价的空间特征分析。

      

      图1 北京市土地出让样点示意图

      Fig.1 Samples of land transfer in Beijing

      1.2 综合可达性度量

      可达性是影响地价的关键因素，本文试图在准确测度综合可达性的基础上把握地价的空间分布特征及竞租规律。为了能够精确计算全空间的综合可达性，本文采用网络分析和距离成本加权分析相结合的可达性测度方法，同时顾及普通道路与地铁线路的综合影响[16]。

      如图2所示，得到北京市城区的时间可达性图，将其作为距离度量，来表征地价的空间衰变模式。为了分析北京市地价的空间分布特征，根据研究区范围内全局可达性图分别生成0.25、0.5、1、1.5、2h的等值线，本文将对每条等值线包括的时间圈层做地价的差异性分析。时间可达性的测度是分析地价分布的关键基础，也是解析地价竞租规律的根本前提。

      2 结果分析

      2.1 北京市地价的空间分布

      采用Nature break分级法，将地价分为三级，如图3所示。研究区共有土地样点426个，其中第一级有12个，仅占总数的2.8%；第二级的个数为80个，占总数的18.8%；第三级的个数最多为334个，占总数的78.4%。地价位于第一级的个数很少，其中商业样点为4个，居住样点为5个，综合样点和其他用途样点分别为2个和1个，该级别中没有工业用途的土地利用形式。第二级中，居住样点的个数比例超过50%，其次是商业样点，综合及其他样点的个数仅占12.5%。与第一级别相同，该级别中也没有工业样点。第三级的数量最多，其中工业样点的数量占据了60%，居住样点次之，占19.2%，商业、综合及其他用地的比例均不足10%。