一、基本案情 某房地产开发有限公司(以下简称A公司)成立于2010年，企业所得税由地税部门主管，实行查账征收。2014年9月，该市地税稽查局对A公司实施税务检查，下达了《税务处理决定书》及《税务行政处罚事项告知书》。 具体情况如下： 1.A公司的房地产项目“国际家园”分三期开发，一期工程于2013年4月12日领取《商品房预售许可证》。税务机关在检查时发现，A公司于2012年12月20日与X建筑商签订了以房抵债协议，协议约定： (1)一期项目总建筑面积5万平方米，其中1万平方米(具体房号、面积、单价略)以均价1.2万元/平方米抵偿应付X建筑商的工程款； (2)该1万平方米如果X建筑商找到实际购房人，由A公司与实际购房人签订商品房销售合同，售房款全额用于偿还X建筑商的工程款，实际售价超过1.2万元/平方米的部分，作为开发商延期支付工程款的利息，归X建筑商所有； (3)截至该1万平方米商品房可办理房产证过户之日，尚未销售的商品房由A公司与X建筑商以1.2万元/平方米的售价签订商品房销售合同，将房产过户给X建筑商； (4)截至2012年12月20日，A公司账面应付X建筑商的工程款为15 000万元，除上述“以房抵债”12 000万元外，剩余3 000万元于本协议签订之日起一周内付清。后期发生的工程款项仍按照原工程承包合同约定的工程进度、支付时间履行付款义务及承担违约责任。 A公司于2012年12月31日根据上述协议及付款凭证进行如下账务处理(单位：万元，下同)： 借：应付账款——X建筑商 15 000 贷：预收账款——X建筑商 12 000 银行存款 3 000 A公司与X建筑商找到的实际购房人签订商品房销售合同时，根据收取的价款借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目，A公司将售房款用于X建筑商的工程款时，借记“预收账款——X建筑商”科目，贷记“银行存款”科目。截至检查日，“预收账款——X建筑商”科目的贷方余额为9 000万元。A公司与实际购房人签订商品房销售合同取得的预收账款，均已申报缴纳营业税金及附加、土地增值税，并按主管税务机关规定的计税毛利率计算应纳税所得额，办理了企业所得税预缴及汇缴手续。对“预收账款——X建筑商”科目的贷方余额9 000万元未作纳税申报处理。 对此，A公司认为，只要X建筑商能够找到实际购房人，将售房款用于X建筑商的工程款，就可以不对此缴纳相关税费，“预收账款——X建筑商”科目的贷方余额应在与X建筑商签订了商品房销售合同时才需缴纳相关税费。 税务机关认为，根据《营业税问题解答(一)》(国税函[1995]156号)第九条规定，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间以收到预收款的当天。”《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第十四条规定，“对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”据此，要求A公司对“预收账款——X建筑商”科目的贷方余额9 000万元补缴营业税金及附加、土地增值税、企业所得税共计1 021.5万元，同时，根据《税收征管法》第三十二条有关规定，要求A公司从税款滞纳之日起缴纳税款滞纳金。 2.A公司在领取《商品房预售许可证》之前，已与43位个人签订了《房屋认购书》，共收取购房诚意金1 500万元，并给43位个人分别出具了收款收据。协议中明确了具体房号、面积、单价，约定在A公司领取《商品房预售许可证》之后15日内，书面通知个人与A公司签订商品房销售合同，个人在收到书面通知之日起满30个工作日未与A公司签约，A公司有权将其选定的房屋销售给第三方，购房诚意金无息退还个人。A公司进行的账务处理为：收到购房诚意金时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款——诚意金”科目；签订商品房销售合同时，借记“预收账款——诚意金”科目，贷记“预收账款——购房款”科目；退还购房诚意金时，借记“预收账款——诚意金”科目，贷记“银行存款”科目。 截至税务机关检查日，“预收账款——诚意金”科目的贷方余额为800万元，未申报缴纳相关税费，理由与“预收账款——建筑商”科目相同。税务人员认为，应对“预收账款——诚意金”科目的增加额征税、减少额退税，因此，要求对A公司“预收账款——诚意金”科目的贷方余额800万元补交各项税费90.8万元，并从税款滞纳之日起加收滞纳金。
