经多年填海，香港总面积已有1095平方公里，人口逐年剧增，约达640多万，这使香港始终列为世界上人口最密集地区之一，因而有“寸土寸金”之称。香港原有政策使土地使用进入现代市场并纳入法制轨道，房地产业成为香港经济的支柱产业。香港基本法在规划特区经济发展的总体框架上，吸纳了原有管理特色，并为今后香港地产发展勾画出美好的前景。 确认特区土地使用制度 香港原有土地使用制度的基本原则是：在确保香港所有土地归属英女王的前提下，由港督行使管理权，统辖土地的产业和权益。港府向任何人只授予土地租业权，即通过批租方式有偿出让土地使用权。高额地价收入为政府投资市政建设创造了坚实的资金基础。 中国政府恢复对香港行使主权，当然包括对其属地的主权。基本法在确认“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有”的同时，也确认了香港特区土地使用制度的基本原则，明确规定：“香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。”特区政府代表国家行使土地管理权，同样以批租方式向个人或法人出让土地使用权。由于特区财政不纳入国家财政之内，特区政府有权支配和利用本区的资源和收入，因而土地收入也全部用于特区自身需要，不上缴中央人民政府。上述“土地所有权与使用权分离”的原则以及“土地收入自行支配”的规定，是香港特区地产业发展的基本法律保障。 保留原有地产法制 香港地产业的法制化，一方面通过立法规范，包括土地发展、批租程序、市场交易、地产融资、政府回收等均有法律调整；另一方面，土地使用权的出让方和受让方、转让方之间的权利义务关系，也依法以双方合约形式进行约束。 “一国两制”下的香港，保持原有资本主义经济体制，原有土地法制也基本不变。凡是与基本法不相抵触或未经特区立法会修改的香港原有土地法律，均可采用为特区法律，继续在香港适用。 承认跨越九七的土地契约 英国通过不平等条约对香港土地的属主权，在性质上分为两类，一是对港岛和九龙的所有权，二是对“新界”的租借权。香港原有土地契约由此也大致分为两种情况：一类是租期超过1997年6月30日的；另一类是租期在1997年6月30日前满期的。基本法对这几类土地契约及其相关权利均有明确规定。 首先，对凡是在特区成立前已批出，决定或续期跨越九七的土地契约和相关权利，均按香港特别行政区的法律继续予以承认和保护。其次，对于跨越九七的土地契约，一律不补地价，但有关租金缴纳分两种情况：在香港回归过渡期的十二年间批出，或原无续期权利而获得续期的不超过2047年6月30日的土地契约，租金随应课差饷租值的改变而调整；对“原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地，如该土地在1984年6月30日的承租人，或在该日以后批出的丁屋地承租人，其父为1898年在香港的原有乡村居民，只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人，原定租金维持不变。”这项规定反映了对“新界”原居民合法传统权益的保留。 地价是政府出让土地使用权时向租业权人收取的一次性费用，高地价政策是香港土地管理的一贯做法；租金是政府每年向租业权人收取的费用，数额不高，是作为政府代表国家行使土地管理权的象征性表示。基本法对跨越九七的土地契约，规定“不补地价仅收租金”，反映了对这类契约的承认及对租业权人权益的充分保护。 授权特区自行立法处理 依照原有香港土地政策，对无续期权利的土地契约期满时，该土地连同上面所附的所有建筑物一并由港府无偿收回。香港特区成立后，对于满期而无续期权利的土地契约是否也保持这个政策，基本法以授权方式规定，“由香港特别行政区自行制定法律和政策处理”，表明特区立法会在不违背基本法的前提下，可按照香港发展的实际情况对这类土地契约作出规定。 据近期香港房地产交易情况显示，在基本法保障下的香港地产业持续健康发展。特区政府为解决今后十至十五年人口激增的压力，已部署新的土地发展规划，提高土地供应量，以应公屋兴建及其他基建之需。房地产业作为香港支柱产业的地位不会动摇，依法管理、监督、规范房地产市场的运作，仍是香港房地产法制化的基本要素。
