一、引言 中新天津生态城是中国和新加坡两国政府在生态城市建设领域的旗舰合作项目。按照《中新生态城管理规定》，天津生态城投资开发有限公司(下称“投资公司”)是生态城土地储备整理的主体，负责对生态城内的土地进行收购、整理和储备。按照中新双方签署的相关文件精神，投资公司需将收储的土地，除少量自留用地外，全部注入中新合资公司(下称“合资公司”)。基于上述中新合作模式，生态城区域内的土地流转可分为如下几种类型：(1)投资公司将土地转让给合资公司，再由合资公司通过招商引资将土地转让给独立第三方，并由第三方完成房地产项目的开发与销售(以下简称“合资公司向独立第三方转让土地”)；(2)投资公司将土地转让给合资公司，再由合资公司将土地转让给投资公司的控股子公司，并由该子公司完成房地产项目的开发与销售(以下简称“合资公司向投资公司的控股子公司转让土地”)；(3)投资公司将土地转让给合资公司，再由合资公司将土地卖回给投资公司，并由投资公司完成房地产项目的开发与销售(以下简称“合资公司向投资公司转让土地”)；(4)投资公司将极少的自留用地自主开发或转让给控股子公司，从而完成房地产项目的开发与销售。上述土地流转模式中，除第四种外，前三种都涉及顺流与逆流，财务处理相对复杂。本文将前三种土地流转模式进行分析，力争从财务视角提供借鉴。从研究方法上，本文不仅区分了“不跨年转地”和“跨年转地”的情况，并且阐述了土地流转各环节的影响，更重要的是对单体层面和合并层面都进行了细致入微的分析。这涉及顺流、逆流交易及合并抵销等。 对于顺流、逆流交易及合并抵销等会计行为，会计准则有以下规定：(1)顺流交易，是指投资企业向其联营企业或合营企业出售资产。逆流交易，是指联营企业或合营企业向投资企业出售资产。在该项资产未对外部独立第三方出售前，即形成未实现内部交易损益。根据企业会计准则，投资企业与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分，应当予以抵销，在此基础上确认投资损益。投资企业与被投资企业发生的内部交易损失，按照《企业会计准则第8号——资产减值》等规定属于资产减值损失的，应当全额确认。(2)合并抵销。在企业集团内部进行购进且在会计期末形成存货的情况下，企业合并利润和存货价值同时虚增，因此应将转让企业实现的内部转让收入及其对应的转让成本予以抵销，同时将内部购进形成的存货价值中包含的未实现内部销售损益予以抵销。(3)销售退回，是指企业售出的商品由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。对于已确认收入的售出商品发生退回的，应在发生时冲减当期转让商品收入，同时冲减当期转让商品成本。销售退回属于资产负债表日后事项的，适用《企业会计准则第29号——资产负债表日后事项》。 按照《中新生态城管理规定》，天津生态城投资开发有限公司(下称“投资公司”)是生态城土地储备整理的主体，负责对生态城内的土地进行收购、整理和储备。对会计核算进行以下基本假定：(1)投资公司持有合资公司40％股份，采用权益法核算。(2)投资公司持有A地产公司100％股份，属合并范围。(3)投资公司土地成本1000万元。(4)投资公司向合资公司转让土地价格为2000万元。(5)合资公司未对购置的土地进行填土、整理等进一步“加工”，而是以5000万元的价格直接转让，无论土地受让方为独立第三方、A公司或投资公司。(6)合资公司除土地转让业务外其他业务利润为0。(7)A公司或投资公司在销售房地产项目时，土地价格仍按5000万元销售，房产价格恰好覆盖建安成本，即房产销售毛利为0。(8)期初，投资公司单体资产负债表仅有存货1000万元，长期股权投资1000万元，实收资本2000万元；合并资产负债表中仅有银行存款500万，存货1000万，长期股权投资500万，实收资本2000万。(9)不考虑税金影响，不考虑期间费用。(10)全部交易均不属于资产负债表日后事项。 二、合资公司向独立第三方转让土地 在合资公司向独立第三方转让土地模式下，核算相对简单，仅涉及顺流交易的抵销与转回。 (一)不跨年 如果在投资公司向合资公司转让土地的当年，合资公司即将土地转让给独立第三方，则投资公司向合资公司转让土地的收益全部实现，无需进行顺流抵销。同时可按照40％持股比例确认合资公司的土地转让损益。 (1)投资公司转地。如果单体层面，投资公司向合资公司转让土地时，在单体层面，应确认收入，结转成本。会计分录如下： 借：营业成本 1000 贷：存货 1000 (a) 借：应收账款 2000 贷：营业收入 2000 (b) 如果合并层面，则无需进行任何处理。 (2)合资公司转地。如果是单体层面，合资公司在当年将土地转让给独立第三方时，在单体层面，应按照40％持股比例确认合资公司的土地转让损益，同时调整长期股权投资的账面价值。会计分录如下： 借：长期股权投资[(5000-2000)×40％] 1200 贷：投资收益1200 (c) 如果是合并层面，则无需进行任何处理。
