土地增值税清算税款纳税申报风险预警模型探讨

       自房地产企业的土地增值税管理进入土地增值税清算税款纳税申报(以下简称“清算申报”)时代以来，税务机关前所未有地配备骨干力量、强化征管手段，引入风险管理机制，对房地产企业建造、销售、清算开发产品的全过程实行动态跟踪监控，凡是符合条件清算的房地产企业，都要进行清算。当清算申报表送达税务机关，其将用职业质疑眼光审视报表，如果审核发现有重大疑点，将及时移交税务稽查部门进行稽查，对涉及逃避土地增值税税款的重大稽查案件还要及时向社会公布案件处理情况。因此，房地产企业的清算申报风险压力倍增，为了保证土地增值税清算质量，有效控制及化解申报风险，在Excel函数及计算功能的支撑下，应用指标分析法、定量分析法，在土地增值税清算鉴证业务工作底稿的基础上创建土地增值税清算纳税申报风险预警模型，在报送土地增值税清算税款纳税申报表之前，应用该模型，简单、直观、方便、快捷、准确地预警清算申报项目之间的勾稽关系、把脉纳税健康状况，及时自纠自我防范，确保送达税务机关的土地增值税清算纳税申报表严密、真实、准确、完整、合法。

       一、建立土地增值税清算税款纳税申报风险预警方程式

       (一)纳税申报风险预警模型的基础数据获取的途径及案例描述

       房地产企业的开发产品从项目立项用地规划设计到施工，从销售到竣工验收工程结算至少经过3～5年时间，如果开发项目要进行土地增值税清算，会计人员很难驾驭全过程，一般聘请税务师公司来完成。因此，清算申报风险预警模型的基础数据获取的途径一般直接引用土地增值税清算鉴证业务工作底稿，或从房地产企业财务数据。从该清算项目的整体规划布局入手，厘清清算项目的基本情况，确定可售面积和已售面积。在这里以委托清算的贵州民营房地产企业在贵阳某项目为模型案源，如图1－a、图1－b。

       1.从该清算项目的整体规划布局入手，厘清清算项目的基本情况，确定占地面积和可售面积。该项目总占地面积为27431，其中普通住宅占地面积为18533.56，非普通住宅占地面积为2060.77，其他商品房占地面积为1267.18，车库占地面积为4074.33，学校等公共设施占地面积为1495.16。总建筑面积为88745.34，允许分摊的公共配套设施面积3816.84，总可销售面积为84928.5(88745.34－3816.84)，其中根据黔地税［2005］123第三条的规定，符合条件的可售普通标准住宅建筑面积59960.15占总可售建筑面积70.60％，可售非普通标准住宅建筑面积6667.15占总可售建筑面积7.85％，可售其他商品房建筑面积4099.61占总可售建筑面积4.83％，可售地下车库建筑面积13181.34占总可售建筑面积15.52％，可售医务院警务活动室建筑面积1020.34占总可售建筑面积1.2％。

       2.确定已售面积。该项目总已售建筑面积55094.19占可售建筑面积64.87％，已售普通标准住宅建筑面积53697.58占总可售普通标准住宅建筑面积89.56％，已售非普通标准住宅建筑面积1396.61占总可售非普通标准住宅建筑面积20.95％，已售商业用房建筑面积0占总可售面积0％，未售建筑面积为29834.31。不可售建筑面积为3816.84，其中公共配套设施面积为869.22。

       (二)确定本次项目清算申报风险预警指标

       1.确定本次清算项目的土地成本扣除率及扣除额

       (1)土地面积分摊率＝(总占地面积27431÷总可售建筑面积84928.5)×100％＝32％。