兴华房地产开发公司是一家从事房地产开发、经营、管理和服务的股份制企业。其主要经营活动包括：规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理、维修服务等。 兴华房地产开发公司主要从事居民住宅及商业用房开发，城市配套设施建设，以及欧式装饰、园林绿化等。该公司拥有自己的建筑施工队、营销公司、广告公司、装修公司，每年居民住宅及商业用房开发量在10万平方米以上。公司注册资金5亿元，每年销售收入10亿元左右，属于甲级房地产开发企业。兴华房地产开发公司近年来呈现出快速发展的态势，尤其是在城市配套设施建设及城市绿化方面。通过对财税情况的分析，兴华房地产开发公司从以下方面拟订了纳税筹划方案： 资金筹措的纳税筹划 兴华房地产公司对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察，不同的筹资模式公司所承担的税负是不同的。 (一)通过金融机构融资 一般情况下，金融机构的贷款利率和计息方法比较稳定，尽管也受市场供求关系的影响，但波动一般不大，选择金融机构融资比较有保障，而且还可以节约税款。 例如，兴华房地产公司新开发一个项目，需要资金1500万元，如果企业选择向银行贷款，按年利率8％计算，每年需支付利息120万元，该利息费用可以税前列支。因此，采用银行贷款方式融资，对公司利润的影响额是120万元，即采用银行贷款融资可以为公司节税30万元(120×25％)。 (二)通过发行债券融资 对于上述项目，如果兴华房地产公司经过批准发行债券融资，那么，兴化房地产可以节约多少税收？公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定，资本红息不得在费用中列支，而债券利息可以作为费用列支。如果债券年利率为10％，则通过债券融资对公司利润的影响额为150万元，即采用发行债券融资可以少缴纳税金37.5万元(150×25％)。 由此可见，采用债券融资比通过金融机构融资可以多节约税款7.5万元(37.5－30)。 不过，虽然债券融资节约了税收，但却比银行贷款多支付了30万(150－120)的利息，所以，从整体上来看，从银行贷款更划算。 土地增值税的筹划 兴华房地产开发公司一商品楼盘销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。 如果不分开核算，兴华公司应缴纳土地增值税为： 增值率(增值额与扣除项目金额的比例)为(15000－11000)÷11000×100％＝36％，因此适用30％的税率，应纳土地增值税＝(15000－11000)×30％＝1200(万元)。 如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下： 普通住宅：增值率＝(10000－8000)÷8000×100％＝25％，适用30％的税率，应纳土地增值税＝(10000－8000)×30％＝600(万元)； 豪华住宅：增值率＝(5000－3000)÷3000×100％＝67％，适用40％的税率，应纳土地增值税＝(5000－3000)×40％－3000×5％＝650(万元) 应纳土地增值税合计金额＝600＋650＝1250(万元)，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。 在该案例中，普通标准住宅的增值率为25％，按照税法规定，普通标准住宅增值率超过20％，应缴纳土地增值税。所以，本案例中，在分开核算的情况下如果想进一步节约税收，其筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20％以内，这样便可以免缴普通标准住宅的土地增值税。 收入确认的税收筹划 兴华房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40％，首期付款后，即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税400×5％＝20万元。如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税400×40％×5％＝8万元，以后3次分别应交营业税400×20％×5％＝4万元。虽然两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。 国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发［2006］131号)规定：采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 闲置房地产投资的税收筹划 兴华房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产，该房产就属于投资性房地产。对于这项投资性房地产，有两种不同的投资方式：一是出租取得租金收入；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所纳税种及税负各不相同，存在着较大的纳税筹划空间。 假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元，用于联营，则预期每年的联营企业利润中兴华公司所占份额为400万元。
