随着房地产市场的发展，国家对房产税的征管和稽查力度的加大，房产税已成为企业税收的一项重要支出。合法、准确、适度地分解房屋租赁收入已成为房产税税收筹划的一项重要内容。 因此，纳税人必须熟练掌握国家税收政策条文并灵活加以运用，同时结合企业实际情况，综合考虑各方面因素以及其他税种的税负效应，进行整体筹划，以达到企业整体效益最大化。虽然房产税税务筹划可以给企业带来节税利益，但同时也存在着诸如税收政策调整风险、经济环境变化风险、税务行政自由裁量权导致的风险、财务管理和会计核算风险等。 分开出租房产与出租场地 《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。企业将房屋和场地对外出租，是有税收筹划空间的。租金是计算房产税的计税依据。对外出租房屋及场地的企业能否节税，确定租金是关键。因为房产税只对出租房产租金收入征税，出租场地不交房产税，所以要将对外出租房屋和场地分别核算，达到节税目的。 例如，某企业将一处厂房和场地对外出租，年租金为100万元。如果只开一张发票，则年纳房产税为12万元(100×12%)。如果分别签订出租房产与出租场地合同，分别开票，房产年租金为60万元，场地年租金为40万元，则年纳房产税为7.2万元(60×12%)。一年可节房产税为4.8万元(12-7.2)。 分开营业场所与居住房屋 纳税人在出租房屋时，应区别房屋的使用性质，将营业场所与居住房屋分开，分别签订合同。这样，缴纳房产税时可以减轻税负。 市民张先生拟将在商业地段购买的沿街房屋上下两层出租他人使用，合同规定每年取得租金12万元，张先生应纳房产税12×12%=1.44万元。该房屋属于商住合用，楼上用于居住，楼下用于经营。如果张先生与承租方签订两份房屋租赁合同，楼上按每月0.3万元租给他人居住，第二份合同将楼下作为经营使用，年租金8.4万元，两部分合计租金收入12万元。 《房产税暂行条例》规定，个人出租房屋用于生产经营的，按租金收入的12%缴纳房产税。个人将居民住房出租用于居住时，根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》的规定，房产税暂减按4%的税率征收。楼上住房每年的收入为36000元，房产税率按4%计算，每年缴纳房产税1440元(36000×4%)；楼下商业用房房产税10080元(84000×12%)，两项合计11520元，比不分清用途租赁一年可节税2880元(14400-11520)。 此外，根据有关规定计算征税时，房屋出租人支付的出租房修缮费用允许扣除，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。房屋出租人可根据具体情况决定是否要将房屋装修得好一点后再出租。 合法、准确、适度地分解房屋租赁收入已成为房产税税收筹划的一项重要内容 分开房屋出租与建筑物出租 房产税的征税对象是房屋。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油罐等均不属于房产，不征房产税。 出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，达到少缴房产税的目的。比如出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，就只需要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。 企业要实事求是地进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，在出租人从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款导致少缴房产税的情况下，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，地方税务机关可以核定最低租金计税价格，此时，企业必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。 分开设备租赁和厂房租赁 企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等，根据规定，要按租金收入的12%缴纳房产税。但往往企业出租的不仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，税法对这些设施并不征收房产税。如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，这些设施也要缴纳房产税，从而增加了企业的税负。 某企业决定将分厂厂房连同设备出租，一年收取租金300万元，并据此签订了租赁合同。按照这份合同，甲方要缴纳税款如下：缴纳房产税为36万元(300×12%)；缴纳营业税为15万(300×5%)，两项合计41万元。也就是说，依据这个合同，机器设备也缴纳了12%的房产税。如果将一个租赁合同改变为两个租赁合同，即厂房出租合同与设备出租合同，约定以每年200万元的租金出租厂房，每年100万元的租金出租设备。两项租金合计仍为300万元，但因设备出租不涉及12%的房产税，纳税总额因合同内容的改变而发生改变。出租厂房缴纳房产税为24万元(200×12%)，设备出租不涉及房产税，由此节约了12万元。
