《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定：“自2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”实践中，税务机关和纳税人往往对文中提到的“房产、土地的实物或权利状态发生变化”理解不一。 一、房产的实物变化 由于房产是以房屋形态表现的财产，其实物发生变化，通常是指在不涉及房产权属发生变化的情况下，房屋拆除或房屋改造，即房产原值发生变化。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”这种情况下，房产税的纳税主体未发生改变，但带来房产税计税依据发生变化，原有的房产税纳税义务时间终止，新的纳税义务时间需重新开始计算。 如甲企业2011年3月份投入50万元将自有厂房(房产税计税依据为100万元)进行改造，当年5月份建成使用，试问2011年该企业房产税如何缴纳(甲企业所在省规定房产原值扣除率为30%)？ 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]第008号)规定：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”因此，甲企业2011年应纳房产税需分段计算，即改造前应纳房产税=100×(1-30%)×1.2%×5/12=0.35(万元)，改造后应纳房产税=150×(1-30%)×1.2%×7/12=0.735(万元)，2011年全年应纳房产税为1.085万元。 二、房产的权利变化 房产权利状态发生变化，通常是指房地产交易过程中，房产权属发生变化。《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种情况。对于房产税来说，这会带来房产税纳税主体发生变化，纳税义务时间也发生相应的变化。但其纳税义务时间是以签订合同时间为准还是以办理权属变更时间为准呢？ 1.房地产转让和抵押 《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”也就是说，对于房地产转让和房地产抵押，当事人必须办理权属变更。因此，对于房地产转让和抵押，房产税的纳税主体及纳税义务的截止时间为办理权属变更的当月末。即使签订转让或抵押合同，只要房产权属未发生转移，仍由原纳税主体缴纳房产税。 需注意的是，这里的房产转让是指存量房的转让，不包括新建商品房的转让。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。” 2.房屋租赁 由于普通房产租赁不涉及房产权属变化，房产税的纳税主体不发生改变，但房产税的计征方式发生变化。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”同时第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”因此，对于房屋租赁，纳税义务截止时间需以租赁合同约定的(停止)使用的当月末为准。 如甲企业2011年3月与乙企业签订租赁合同，将价值100万元的房屋从2011年4月1日至6月31日租赁给乙企业，租金6万元，试问甲企业2011年房产税如何缴纳(甲企业所在省规定房产原值扣除率为30%)？ 甲企业2011年应纳房产税需分为从价计征和从租计征两种方式，即100×(1-30%)×1.2%×9/12+6×12%×3/12=0.81(万元)。 需提醒的是，如甲企业与乙企业签订的是无租合同，《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 另外，与普通房产租赁不同的是，对于房产出典和融资租赁房屋两种特殊交易形式，房产税纳税主体需发生改变，但房产税的纳税义务时间，仍以合同约定交付房屋时间为权利状态发生变化时间。 所谓房屋出典是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或者不赎回而丧失房屋所有权的法律制度。房产承典人相当于用益物权人。财税[2009]128号文规定：“产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。”又由于房屋出典必须签订合同，因此，对于房产出典人来说，房产税纳税义务的截止时间为合同约定交付房屋的当月末。 对于融资租赁房屋来说，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式。财税[2009]128号文规定：“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。”
