问：我单位为一家国有股份公司的省级分公司，拥有土地30亩并持有土地证，账面已列为土地资产。现经政府批准立项，利用其中5亩建设经济适用房。请问：针对建房所占用的5亩土地，具体的财务处理流程以及政策依据是什么？ 答：对于此问题，需要进一步明确：(1)该土地的性质是出让土地还是划拨土地？(2)经济适用房建成后，是无偿移交给政府(或者按照一定的价格出售给当地政府)，由政府按照当地的住房保障政策统一分配和管理(入住对象不限于本企业职工，本企业对其无进一步的管理职责)，还是定向地提供给本企业内住房困难的职工？(3)如果是为了定向解决本企业职工住房问题，仍由本企业负责分配和管理，则该住房是采用租赁还是出售的方式提供给职工？如果采用出售方式的，本企业是否仍然保留部分产权并可在未来该房屋再出售时按比例享有部分增值收益？享受到该住房福利的职工是否必须与本企业签订若干年的服务协议，约定如果在该期限届满前离职则需将享受到的差价部分退还给企业？本企业对其物业管理和维修等费用性支出是否仍然负有“托底”的责任？ (1)土地成本的处理 ①如果该土地系划拨土地，则参照国务院国资委《清产核资工作问题解答(三)》(国资发评价［2004］220号)第九条的规定执行，即，根据《国务院办公厅关于在全国进一步开展清产核资工作的通知》(国办发［1995］17号)和财政部、原国家土地管理局、原国家国有资产管理局《清产核资土地估价实施细则》(财清［1994］14号)的有关规定，1995年全国国有企业清产核资工作的主要任务之一是对全部国有企业占用的土地进行清查和估价，逐步建立国有土地基准价制度。由于1995年我国已经开始对国有企业职工住房制度进行改革，因此1995年清产核资土地清查估价工作规定，对于国有企业已进行或拟进行职工住房改革的房屋占用的土地不纳入土地清查估价范围。企业在1995年清产核资土地清查估价工作中已作为固定资产入账的生产经营用地，后改为非生产经营用地，用于建造职工宿舍的，在本次清产核资中，对于职工宿舍产权已归职工个人所有的房屋占用的土地，企业同时提供当地国有土地管理部门同意企业将生产经营用地改为非生产经营用地的批复文件、完备的职工房改相关证明材料、中介机构的经济鉴证证明后，可以申报对列入固定资产中的土地进行账务核销。 因此，如果该5亩土地系划拨土地，并且所建设的经济适用房将移交或转让给当地政府或者出售给职工、企业不再保留产权的，则建议参照上述规定，将企业财务报表“固定资产”项目中反映的该5亩划拨土地的价值在提交上述规定的材料并履行规定的审批手续后进行账务核销，相应冲减当时将该划拨土地估价入账时确认的资本公积。 ②如果该土地系出让土地，则如果所建设的经济适用房将移交或转让给当地政府或者出售给职工、企业不再保留产权的，则应当将该5亩土地对应的“无形资产——土地使用权”账面价值转入所建设的经济适用房的成本中，在该经济适用房移交、转让或者出售时将其账面价值予以转销；如果所建设的经济适用房将以出租方式提供给本企业职工使用，或者出售部分产权给本企业职工、本企业保留部分产权的，则该5亩出让性质的土地使用权的账面价值应继续保留在“无形资产”项目中，但其摊销金额应作为企业为职工提供的非货币性福利的一部分，计入职工薪酬相关费用(一般是管理费用)。 (2)如果将经济适用房移交给当地政府(或者按照一定的价格出售给当地政府)，由政府按照当地的住房保障政策统一分配和管理(入住对象不限于本企业职工，本企业对其无进一步的管理职责)，则应分以下两种情况处理：一是按约定无偿移交给当地政府的，则比照固有产权无偿划转的相关规定处理，在履行必要的批准和交接手续后，按照所划转的经济适用房的建造成本(含该5亩出让土地使用权的账面价值)，依次冲减资本公积、盈余公积、未分配利润；二是如果出售给当地政府，则按照资产处置进行账务处理，出售价格与该经济适用房的账面价值之间的差额计入当期损益(营业外收入或者营业外支出)。 (3)经济适用房由本企业管理，定向用于解决本企业职工住房困难时的处理。 ①如果经济适用房系采用出租的方式提供给职工，则比照企业拥有产权的职工宿舍的处理原则，将该经济适用房确认为企业的一项固定资产，按期计提的折旧作为企业向职工提供的非货币性福利，按受益对象分配计入相关科目(如果难以分清受益对象的，则全部计入“管理费用”科目，下同)。企业向职工收取的租金可作为对相关职工薪酬费用的调整，冲减计入相关科目的该项非货币性福利支出。 ②如果经济适用房系采用出售部分产权的方式提供给职工，则企业向职工收取的购买部分产权的价款应冲减该经济适用房的建造成本，冲减后的余额代表企业持有部分产权的取得成本，按照预计收回该成本的时间确认为一项“其他流动资产”或者“其他非流动资产”(实务中，由于经济适用房一般要经过多年之后才能转让，所以确认为“其他非流动资产”的可能性较大)。企业应当根据当地房地产市场状况，以及当地政府经济适用房转让的相关政策等因素，对未来该部分保留产权的可收回金额进行谨慎的估计(包括该经济适用房未来出售的可能性和预期出售时间；本企业凭借保留的部分产权预计在未来可收到的出售价款分成金额)，将可收回金额低于该调整后账面价值(即本段所指的“冲减后的余额”)的差额作为职工薪酬性质的支出，在出售当期计入损益或者在约定的未来服务期限内分摊计入各期损益。
