一、案例介绍 甲公司为某集团下属房地产开发企业，2009年5月以每亩135万元的成本取得一宗90亩土地的使用权，共支出12150万元，规划容积率不大于2.0。甲公司计划用该土地开发普通标准住宅，设计建筑面积12万平方米，预计房地产开发成本(不含土地取得成本)2500元/平方米，其中：①计入房地产开发成本的主体工程单方造价为1275元/平方米，比按施工图计算的定额预算价1386元/平方米下浮8％；②景观绿化造价按成本价计入房地产开发成本，景观绿化单方成本价为800元/平方米，景观绿化面积为2.4万平方米，按施工图计算的定额预算价为1333.33元/平方米。期间费用3600万元，预计平均售价6500元/平方米。 为简化计算，作以下假设：①购买土地使用权环节的契税已包含在土地取得成本中；②可售面积等于建筑面积；③不存在企业所得税纳税调整事项，企业所得税应纳税所得额等于利润总额。 1.筹划前，测算甲公司开发该项目应缴的各项税费及净利润： 销售额＝6500×12＝78000(万元) (1)应缴营业税＝78000×5％＝3900(万元) (2)应缴城建税＝3900×7％＝273(万元) (3)应缴教育费附加＝3900×3％＝117(万元) (4)应缴地方教育费附加＝3900×2％＝78(万元) (5)土地增值税： 扣除项目＝12150＋12×2500＋(12150＋12×2500)×30％＋3900＋273＋117＋78＝59163(万元) 增值额＝78000－59163＝18837(万元) 增值率＝18837/59163×100％＝31.84％，因20％＜31.84％＜50％，故适用的土地增值税税率为30％，速算扣除率为0。 应缴土地增值税＝18837×30％＝5651.1(万元) (6)企业所得税： 利润总额＝78000－3900－273－117－78－12150－12×2500－3600－5651.1＝22230.9(万元) 应缴企业所得税＝22230.9×25％＝5557.725(万元) (7)各项税费合计＝3900＋273＋117＋78＋5651.1＋5557.725＝15576.825(万元) 净利润＝22230.9－5557.725＝16673.175(万元) 2.纳税筹划方案。甲公司希望通过纳税筹划降低税负，增加净利润。某税务师事务所经过对集团情况进行深入了解，结合公司情况给出以下筹划方案： (1)由集团内现有的一家施工企业乙公司为甲公司进行工程施工，将工程施工合同价格按定额预算价上浮10％，上浮至1525元/平方米(1386×110％)。 (2)以甲公司现有的绿化部为基础，在集团内成立独立的绿化公司丙公司，将原有景观绿化工程按成本价800元/平方米，变为按定额预算价上浮20％即1600元/平方米(1333.33×120％)入账。 经筹划，主体工程单方造价1525元/平方米，与筹划前单方造价1275元/平方米相比，主体工程造价共增加3000万元［(1525－1275)×12］；景观绿化单方造价为1600元/平方米，与筹划前单方成本价800元/平方米相比，景观绿化造价共增加1920万元［(1600－800)×2.4］，房地产开发成本共计增加4920万元。 3.实施纳税筹划方案后，集团与该项目相关业务的各项税费及净利润为： (1)甲公司(房地产公司)。销售额、税金及附加和土地取得成本不变，房地产开发成本在原来30000万元的基础上增加4920万元，成为34920万元。 土地增值税扣除项目＝12150＋34920＋(12150＋34920)×30％＋3900＋273＋117＋78＝65559(万元) 增值额＝78000－65559＝12441(万元) 增值率＝12441÷65559×100％＝18.98％＜20％ 由此，应缴土地增值税为0。 利润总额＝78000－3900－273－117－78－12150－34920－3600＝22962(万元) 应缴企业所得税＝22962×25％＝5740.5(万元) 各项税费合计＝3900＋273＋117＋78＋0＋5740.5＝10108.5(万元) 净利润＝22962－5740.5＝17221.5(万元) (2)乙公司(施工企业)。通过纳税筹划，乙公司收入增加3000万元。 增加营业税金及附加＝3000×3.36％＝100.8(万元) 增加企业所得税＝(3000－100.8)×25％＝724.8(万元) 增加各项税费合计＝100.8＋724.8＝825.6(万元) 增加净利润＝3000－100.8－724.8＝2174.4(万元) (3)丙公司(绿化公司)。通过纳税筹划，丙公司收入增加1920万元。根据《营业税问题解答(之一)》的规定：绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是某个建筑工程的一个组成部分。例如，绿化与平整土地就分不开，而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。为了减少划分，便于征管，对绿化工程按“建筑业——其他工程作业”征收营业税。绿化公司的绿化工程的营业税适用税率为3％。
