房地产开发企业“拆一还一”的财税处理

      房地产开发企业普遍存在“拆一还一”业务，由于税法的规定较为特殊，如何进行正确的账务处理使会计常感困惑，本文以案例的形式，对“拆一还一”所涉及的各个税种和账务处理进行较为详尽的阐述。

      拆迁补偿的方式主要有三种：货币补偿、实物补偿、前两者结合。“拆一还一”即为实物补偿，所涉及的税种在税法上有着较为特殊的规定，各税种的计算不尽相同，企业稍有不慎就会带来税收风险。

      [案例]大夏房地产开发公司在2010年开发“大夏绿洲”住宅小区，小区占地面积57000，住宅建筑面积152000，均为可销售面积，在对原居民拆迁安置方式上，公司采取了“拆一还一、就地安置、差价互补”的产权调换方式，2011年7月小区开发完毕，安置拆迁户12000，其中等面积偿还10000，小区住宅平均销售价格为6000元/，2011年10月住宅全部销售完毕，取得销售收入85200万元，已全部转为收入，其中2010年度预收账款36300万元。项目发生开发成本74285万元，其中：土地征用及拆迁补偿费5850万元(土地出让金5000万元，拆迁补偿费850万元)；前期工程费1500万元；建筑安装工程费37800万元；基础设施费18600万元；公共配套设施费8900万元；开发间接费用1600万元。

      一、营业税的财税处理(附加税略)

      《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

      由于营业税政策没有内外资企业之分，因此对于内资企业来说，房地产企业用于拆迁补偿的开发产品，同样按上述规定以成本价计征营业税。对于成本价的确定，有两种观点：一是包含土地成本和建造成本；二是只包含建造成本。第二种观点认为对于拆迁补偿的开发产品，是开发企业将建造好的房屋与原住户进行土地置换，显然是不包含土地成本的。但土地出让金所采用的竞拍形式，又使大多数专业人士倾向于第一种。在营业税计税依据的确定上，区分以下两种情形：

      第一种，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分(即等面积)，执行国税函发[1995]549号文件。

      第二种，对超出拆迁建筑面积的部分，按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额：(1)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；(2)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；(3)按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。

      “拆一还一”视同成本：10000×6000.00=6000(万元)

      单位成本：(74285+6000)÷152000=5281.91(元)

      应缴营业税：(5281.91×10000)×5%=264.0955(万元)

      账务处理：(1)支付拆迁补偿费(拆迁面积大，企业补偿面积小)，借：开发成本-拆迁补偿费850万元，贷：银行存款850万元；(2)收到差价款(补偿面积大的部分)：借：银行存款(现金)1200万元，贷：预收账款1200万元(2000×6000元)；(3)提取“拆一还一”营业税：借：主营业务税金及附加264.0955万元，贷：应交税费——营业税264.0955万元；(4)缴纳营业税：借：应交税费——营业税264.0955万元，贷：银行存款264.0955万元。