中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1000－8462（2011）03－0396－08 多套住宅在中国并非新现象。古代的富豪权贵通常有多套住房，供不同季节和目的使用。但是大量普通家庭拥有多套住宅则是中国1980年代住房制度改革以来的新现象。国家统计局2007年城市住户调查显示全国15％的城市家庭有多套住宅，已经远远高于许多西方发达国家[1]。为了促进房地产的健康发展和抑制房价过快上涨，从2003年以来国务院和相关部委多次发布文件要求对家庭购买第二套及以上住房实行严格的差别化住房信贷和税收政策来抑制多套住房。由此可见多套住房在中国城市已成为相当普遍的现象，并对住房市场、经济和社会稳定等有深刻的影响。它引起了社会和学术界的关注，但是我们对其了解甚少。加强这方面的研究能深化对多套住房的认识，丰富该领域的研究，并为政府制定更有效合理的政策提供依据。 从国际上看，第二住宅（Second Homes）通常被认为是家庭首要居所（Primary Home）以外的、偶尔使用的、拥有产权或者长期租赁权的住宅[2]。第二住宅古已有之，在社会经济发展水平逐渐提高的现代社会，成为社会的潮流，它的规模逐渐扩大和占住房市场比重逐渐提高。最初在少数富人群体流行持有第二住宅，后来逐渐扩大到中产阶级；最初在少数国家和地区盛行第二住宅，逐渐到多数国家和地区盛行。第二住宅大量出现的主要原因是经济发展水平提高和人们收入增加，闲暇时间的增多、休闲和度假需求的增加以及现代交通方式导致了区位可达性的增加[2]。它作为一个日益突出的现象在学术界引起了极大的关注[2－3]。第二住宅的空间模式是西方第二住宅研究的重点之一。它包括家庭首要居所的区位、第二住宅的区位，以及首要居所和第二住宅的空间关系，例如两者之间的距离和地理环境、社区的差异等方面[2－3]。国外的首要居所和第二住宅的空间关系研究表明：首要居所和第二住宅之间存在着距离衰减效应[4－6]。第二住宅出现了跨国扩散，例如英国人在法国、北欧人在西班牙的第二住宅等[7]。第二住宅通常是作为休闲度假居住，位于大都市的郊区和农村，或者滨海等风景区，具有完全不同于首要居所的乡村自然风光和社区特征，这些因素形成了拉力，住户需要第二住宅来满足休闲度假需求和在暂时逃离第一住宅区位的生活方式[8－9]。首要居所和休闲度假型第二住宅存在效用互补[10]。第二住宅选择行为受到了个体（特定群体）的深层次心理需求影响，不同动机的个体选择了不同类型的第二住宅，例如按照消费取向分为度假者、逃避者和享受者，他们的区位选择存在显著的差异[11]。第二住宅区位选择和业主的地方感和当地的亲属联系有关[11]。然而国际上的第二住宅研究主要关注欧美，对发展中国家研究很少，对中国第二住宅研究更少[12－15]。中国学者也开始研究第二住宅，但是研究成果不多[16－22]。总体来看，中国同一家庭首要居所和第二住宅的空间关系理论总结不够，以及多套住宅的不同类型的空间关系实证研究还不深入。 本文拟回答的问题是中国城市同一家庭持有多套住宅，首要居所和第二住宅之间的空间关系有什么规律？与以前研究不同的是，一是研究问题的不同。西方研究以休闲度假型第二住宅与首要居所的空间关系为主，本文则分析了多种类型的多套住宅之间的空间关系。与中国以前实证研究不同的是，以前的研究分析了城市、郊区两种空间指向类型，而本文还分析了异地指向，以前研究了休闲度假一种类别，本文则更深入研究了五类第二住宅与首要居所的空间关系。二是在理论上分析了同一家庭拥有多套住宅的终极目标符合地方效用互补规律，从总体统计上符合社会经济现象的空间扩散规律，包括接触扩散和等级扩散规律，还指出必须注意到中国住房制度改革和传统置业文化和西方的住房体系不一样，因此，多套住宅也符合关系网络扩散规律。中国更为紧密的人际关系网络和组织关系网络（单位）为多套住房的空间关系提供了新的理论解释，而西方现有的扩散规律无法解释。三是在实证研究方面采用2009年北京市家庭住房调查数据和访谈资料来检验是否符合上述规律。更新的数据更能反映当前的第二住宅特征。 1 同一家庭多套住宅的空间关系理论分析：地方效用互补和空间扩散规律 第二住宅是由它和首要居所的关系（不同的区位和使用目的）而定义的。本文定义家庭通常居住的住所为首要居所，第二住宅是家庭首要居所以外拥有的（第二套及以上）住房。这样定义有助于分析中国家庭复杂的多套住房情况。同一家庭持有多套住宅的时空关系很复杂，空间关系会随时间推移发生变化。限于数据的关系，本文只考虑某一时点同一家庭多套住宅的空间关系。 住房作为一种商品和服务能够给家庭带来效用。通常来看，住宅具有以下六方面的功能：①居住功能，为人类提供居住的空间场所；②庇护功能，提供物理上的屏蔽和心理上的安全保护；③家庭生活功能，是家庭成员从事家庭共同活动的空间载体；④社会交往功能，成为重要社会活动的聚会场所；⑤财富储备功能，作为财富保值增值的工具；⑥经营辅助功能，兼备提供生产经营活动的场所[23]。住宅的这些功能或者功能的一部分是相对独立的，可以分离出来，并且在多套住房之间进行重新组合。同一家庭持有多套住房实际上也可以看作是部分迁移（semi-migration）的一类[24]。 新古典经济学派多从成本效益和效用的角度来看迁居，效用最大化的家庭在预算约束下，在住房消费品（住宅商品选择1个或多个）和其他消费品之间的最优选择[25]。地理学家Wolpert认为地方效用是在某个区位上的个体效用整合后的净效应组合[26]。后有学者将地方效用因子归纳为可达性、邻里的物理特征、服务设施、社会环境、区位和居住特征等[27]。这可以用来解释首要居所和第二住宅有不同的地方效用，在预算的约束下，为了得到最大的地方效用，才造成了同时持有首要居所和第二住宅并且效用互补的局面。因此提出假说1：地方效用互补假设，首要居所和第二住宅的持有目的、使用状态和住房、社区特征不同。
