土地增值税的核算是房地产企业的难点也是重点，土地增值税对房地产企业收益影响较大，正确核算土地增值税对房地产企业极为重要。 将接收的房产再转让如何确定纳税义务人？ 问：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号，以下简称财税字[1995]48号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。那么，上述投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？是投资者还是接受投资的企业？ 答：根据财税字[1995]48号第一条规定，投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税纳税人为投资、联营企业，而投资、联营企业应是接受投资的企业，因为相关不动产投入时，所有权已归属于接受投资的企业，再转让的主体只能是接受投资企业而不是投资者。 支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目？ 问：参加土地竞拍时支付的佣金以及工程部门发生的差旅费能否作为土地增值税的扣除项目呢？ 答：佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除。 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定：“开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此工程部门发生的办公费——差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。 受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人的抵扣项目？ 问：某供销社转让一房地产，由受让人缴纳土地出让金，但在办理税收手续时，地税部门说因主体不同，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，为此转让人要缴纳高额的土地增值税。按法律规定，土地要先办理出让才能转让，《城市房地产管理法》第四十条又规定由受让人办理出让手续，缴纳土地出让金。如果受让人缴纳土地出让金后又不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，使转让人缴纳的土地增值税超常负担。那么，在同一次房地产转让行为中，受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？ 答：根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。” 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因此，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人的扣除项目。 转让土地的土地增值税如何计算？ 问：我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付的部分设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部分费用直接计入了管理费用。后因其他原因，我公司将尚未开工的该地块进行了转让，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20％加计扣除，期间费用及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么我公司已发生的开发成本(规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出)及相关费用如何扣除？ 答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号，以下简称国税函发[1995]110号)文件第六条第二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。” 因此你公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20％扣除，但期间费用及利息不得扣除。 如你公司实质上属于未进行开发即转让的，则根据国税函发[1995]110号第六条第一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，其他相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。这样规定，其目的主要是抑制‘炒’买‘炒’卖地皮的行为。” 装饰成本可否加计扣除？ 问：现有一家房地产公司开发沿街两层商铺14 000平方米，每平方米销售价格6 000元，现为提高沿街商铺商业价值，房地产公司与购房客户达成协议，由房地产公司代为沿街商铺统一装饰，收取购房户装饰款5 000万元，实际发生装饰成本4 300万元，收入5 000万元应计缴土地增值税，请问，装饰成本4 300万元可否享受土地增值税加计扣除？
