一、个人购买房地产过程中的纳税筹划 1.筹划原理 国家在个人购房方面的主要税收优惠政策如下：①对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契 税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。②土地使用权交换，交换价格不相等的，由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；交换价格相等的，免征契税。 2.案例 (1)面积优惠筹划案例 例1：上海市民张先生为改善居住条件，欲购买一套住房。已知该住房位于上海市内环线和外环线之间，单价9 000元/平方米，建筑面积(包括车位在内，车位约15平方米)150平方米，装修费100 000元，包括装修费在内的房产价值为1 450 000元，并且张先生会在出售已有家庭唯一住房后再购买此房。上海市契税税率为3％。 案例分析：已知上海市普通住房标准为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。若进行纳税筹划，即将车位与住房分开购买，并与装修公司协商，将装修费用直接支付给装修公司，则张先生欲购住房的建筑面积为135平方米(小于140平方米)，房屋价格为1 215 000元，满足上海市普通住房标准。 筹划前，张先生购房的应纳税额(契税)=1 450 000×3％=43 500(元)。 筹划后，张先生购房的应纳税额(契税)=1 215 000×1.5％=18 225(元)。 通过对比可知，纳税筹划不仅减少了张先生所购房屋的计税额，使装修费用及车库部分免缴契税，而且降低了税率，筹划后比筹划前节税25 275元(43 500-18 225)。 (2)以房换房案例 例2：张先生拥有一套80平方米的住房，市场价格400 000元，张先生为改善居住条件，欲出售此房并购买一套120平方米的新房，市场价格600 000元。城镇职工王先生没有住房，正好想购买一套80平方米左右的房屋。 案例分析：若进行纳税筹划，张先生与王先生通过朋友介绍认识，并达成协议，王先生以自己的名义购买下120平方米的新房子，然后与张先生进行房屋交换。假设该地区规定的契税税率为4％。 筹划前，张先生购房的应纳税额(契税)=600 000×4％=24 000(元)，王先生购房的应纳税额(契税)=40 000×1％=4 000(元)，二人共缴税28 000元(24 000+4 000)。 筹划后，张先生购房的应纳税额(契税)=(600000-400000)×4％=8 000(元)，王先生购房的应纳税额(契税)=600 000×2％=12 000(元)，二人共缴税20 000元(8 000+12 000)。 通过对比可知，在支出相同的情况下，张先生与王先生二人合力买房比分别买房共节税8 000元(28 000-20 000)，即 张先生补给王先生其多缴纳的税款8 000元(12 000-4 000)后，张先生本身可节税8 000元(24 000-8 000-8 000)。若再考虑售房环节，通过换房方式购房还能减轻营业税、城建税和教育费附加、土地增值税(国家规定：对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税)、个人所得税等税负。因此，在条件合适的情况下，个人可尽量考虑用换房代替直接购房。同时，若王先生需要对房屋进行装修，还可在交换前进行装修，增加房屋的价值，进一步缩小两套房屋之间的价差，从而使节税效果更明显。 二、个人出租房地产过程中的纳税筹划 1.筹划原理 按照税法规定，个人在出租房地产过程中涉及的税种主要有营业税、城建税、教育费附加、房产税、个人所得税等。国家在个人租房方面的主要税收优惠如下： (1)对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税(规定为20％)。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。 (2)在确定财产租赁的应纳税所得额时，纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。准予扣除的项目除规定的费用和有关税费外，还包括能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限。一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。 2.案例 (1)起征点的筹划案例 例3：张先生2009年10月将自己的住房出租一年，一次性收取全年的租金。假设当地政府营业税的起征点为月营业额2 000元。
