2010年12月21日，国税总局下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称《通知》），对土地使用税和房产税等有关问题加以明确，《通知》强调，土地成本计入房产原值征收房产税。 《通知》第三条明确，关于将地价计入房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。同时还规定，本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。 为准确把握该政策内涵，减少政策执行的偏差，现将《通知》中有关政策解读如下： 一、政策修正背景 按现行房产税政策规定，房产税以房产原值为计税依据，房产原值按国家会计制度规定核算。20世纪90年代实行土地有偿使用后，会计制度明确要对土地进行价值核算：买地建房的，需要把有关地价结转到固定资产；直接购买房地产的，按买价计入固定资产。因此，一般而言，房屋原值中是包含地价的。2007年开始实施的《企业会计准则》规定，企业可将土地单独进行会计核算，特别是《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则应用指南》明确规定，首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合《企业会计准则第6号——无形资产》的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，作为土地使用权的认定成本，按照《企业会计准则第6号——无形资产》的规定处理。据此，地价就不再计入房产原值，这使得适用不同会计制度的企业，由于会计处理不同，有的要将地价计入房产原值，有的则不需计入，从而在纳税人之间产生了税负不公。更为严重的是，近年来还出现了一些企业为少缴房产税将已计入房产原值的地价剥离出来的情形。为维护税收公平，堵塞税收漏洞，有必要就此问题进行明确。 地随房走，房依地建，土地和房屋不可分割，按照《物权法》、《城市房地产管理法》等规定的“房地一致”原则，应将房产用地的价值计入房产原值征收房产税。这既在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促进节约集约用地，同时，也符合下一步房地产税改革的方向。由于现行房产税计税依据为房产“原值”，为保持房、地价值计量口径的一致，计入房产原值的土地也应是“原值”，为此，规定计入房产原值的地价是指为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 二、政策修正与相关规定的关系 “房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。 （一）与[1987]财税地字第003号文件第二条规定的关系 《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（[1987]财税地字第003号）明确了房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起；电灯网、照明线从进线盒连接管算起。但上面规定没有明确地价问题，这样会产生漏洞，而现在地价已成为房产最重要的价值所在，所以需要修正相关的法规。 （二）与财税[2008]152号文件第一条规定的关系 《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号，简称财税[2008]152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 但对地价应否计入房产原值以及如何计入问题，财税[2008]152号文并未明确，为此，《通知》对此进行了明确，可说是对财税[2008]152号文件第一条规定的补充。 （三）将地价计入房产原值与征收城镇土地使用税的关系问题 有人说，土地已征土地使用税，又征房产税有重复征税之嫌。对此，笔者认为，房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。征收房产税，有利于运用税收经济杠杆，促进加强对房屋的管理，提高房屋的使用效益，有利于控制固定资产投资规模和配合房产政策的改革，有利于调节收入，为实行按税种划分中央财政收入和地方财政收入分级财政管理体制创造了条件。城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种财产税，其开征的主要目的是有偿利用土地资源，合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理。因此，房产税与城镇土地使用税在调节目的、税种属性等方面均不相同，将地价计入房产原值与征收城镇土地使用税并不矛盾。
