作为国民经济重要支柱产业和社会各界高度关注的民生行业，我国房地产市场在2007年至2009年经历了由高到低再到迅猛上扬的过程。2009年初，很多房地产企业还面临资金压力甚至现金流断裂的风险，而随着市场销售情况创历史新高，土地市场也随之升温、地价不断刷新。房地产业是一个周期性行业，容易受到政策等宏观经济环境的影响，房地产市场的跌宕起伏，已经让房地产企业深刻认识到市场变化的不确定性风险，而房地产企业与资本市场的联动又进一步加大了经营风险。因此保持企业与市场理性平稳发展，并以此促进房地产行业的长期健康繁荣乃是重要课题。 从微观视角细察房地产企业的业绩评价及其资本市场表现，管窥房地产市场与资本市场的关联驱动，或可总结出若干经验教训，对房地产企业的健康发展也是镜鉴。 业绩评价向来是企业管理的一项重要内容，是资本市场、公司财务与管理会计领域的重大研究课题之一，也是非常具有现实意义的应用问题。股东价值最大化作为企业财务管理的目标，已经为财务管理理论界和实务界所普遍接受。既然企业是以增加股东财富为目标，那么准确计量公司为股东创造的价值增加额，就成为各利益相关者关注的焦点。最直接和简单的办法是计算其市场增加值(Market Value Added，以下简称MVA)，即上市公司的市值减去企业全部资本的投入。 但是MVA却很难在日常管理中使用，大量的实证研究发现，经济增加值(Economic Value Added，以下简称EVA)与MVA相关程度最高，因此利用EVA可以合理地解释MVA的变动。作为企业经营业绩评价的一种方法，EVA不仅对会计系统中不符合经济利润原则的项目进行了必要调整，而且考虑了股权资本的机会成本，因此可克服传统业绩评价方法的一些缺陷，从而可以更加准确地反映企业为股东等利益相关群体创造的财富。 EVA构建起基于价值创造的理念，使企业经营管理变得简单、直接，并具有内在的逻辑一致性。尝试利用EVA对房地产企业进行业绩评价，从而发掘EVA对资本市场的价值发现功能，进而帮助股东、潜在投资者、债权人等利益相关者正确决策。通过研究经济周期对房地产企业EVA业绩评价的影响和分析，不仅为房地产企业的经营者和股东等利益相关者发现价值带来了新的业绩评价理念，而且提供了房地产企业可资借鉴的价值创造新途径。 一、利用EVA对房地产企业进行业绩评价需关注的因素 EVA的核心内容，在于融合进企业的运营管理，也就是实施EVA的价值管理。每个行业的风险不同，各家公司的股东要求回报也不尽相同，因此将EVA嵌入到公司的经营管理当中，在考虑EVA适用性时需要重点结合以下两方面因素： 1.行业特征。 因为EVA可以有效地用来衡量资产是否得到良好运用，所以对于一些有形资产占据较大比重的行业或企业比较有效，但对那些无形资产比重很大或者以人力资源作为重要资源和提供专业服务的公司，公司的实际价值信息不能通过EVA有效得到传达。同样的道理，因为EVA更多地传达一种历史性信息，前瞻性相对较差，EVA也并不太适用于那些在未来拥有良好预期的行业和企业。 EVA同时不适用于价格波动很强的行业，以往的研究结果表明，EVA的变化趋势随同商品价格的变化出现更不稳定的趋向，导致该行业中公司每年的EVA值比价格发生了更剧烈的变化，进而将导致更高的股东成本和风险。 金融机构有一个特殊的法定资本要求，而且将贷款总额作为资本占用将高估它们的资本成本，导致结果“扭曲”，因此也不适用于EVA。新公司在成立初期以及风险投资公司均无法发挥其资产效用，不能通过市场为公司所有者和经营者带来更多EVA，因而使用EVA的公司必须是一家持续经营的成熟企业。 采取积极扩张策略的公司也可能导致较低甚至负的EVA，而MVA却为正数的情况。换句话说，扩张型公司的经营活动最终可能有利于股东利益最大化，但短期内却得不到EVA的配合。比如油气勘探支出在采用完全成本法处理时，钻井勘探支出在完井后无论是否发现探明经济可采储量，EVA对已经投入的大量勘探资金全部予以资本化，资本化的勘探费用并不必然与勘探所获价值相关。 2.战略导向。 EVA的关键，是衡量公司产生的现金流和在此期间资产的使用效率，虽然这些是企业价值的主要推动者，但他们在任何时候并非总是最重要的战略因素，EVA不能准确地反映企业不同战略阶段的业绩。 在企业业务发展的不同阶段，战略重点也是不同的，而业绩评价本身作为衔接业务发展战略及经营者自身利益诉求的桥梁，必须充分考虑在企业不同的战略阶段设计相应的评价体系。比如在创业启动阶段，当客户和企业之间的契约关系尚不稳定，如何迅速开发和占领市场是企业经营的关键，这时应以市场开拓为重点发展战略，评价应关注市场份额和企业的发展潜力；而对于成熟阶段的企业，这个时候的产品或服务已经成熟稳定，客户和企业在价值链中保持着良好的契约或战略伙伴关系，此时企业经营目标的实现主要取决于内部管理的效率提高，对经营者绩效评估应着重于内部效率和由此产生的收益增长。
