房地产开发企业由于开发周期较长、金额较大，通常在取得商品房预售许可证后，就开始进行销售，预收房款。对于房地产开发企业按预收方式销售开发产品的，营业税规定其纳税义务时间为收到预收款的当天。同时，国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定，“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。对于项目的土地增值税，在《土地增值税暂行条例实施细则》中也规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他问题，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。” 一、规范房地产企业预缴税费会计核算的必要性 以上表明，房地产企业在收到预收房款时，即具有了预缴营业税及附加、企业所得税和土地增值税的义务。 但是，根据《企业会计准则》，销售收入应当在下列条件均能满足时才确认：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；(3)与交易相关的经济利益能够流入企业；(4)相关的收入和成本能够可靠的计量。 具体对于房地产企业来说，从谨慎性原则出发，一般应满足以下几个条件才确认收入：(1)房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；(2)完成竣工结算，说明成本能够可靠的计量；(3)签订售房合同及收取房款，说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业；(4)房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。 由于税法与企业会计准则对预收款项存在收入确认时间与纳税义务时间的差异，房地产企业在收到预收款还未达到确认收入时就产生了缴纳营业税及附加、土地增值税、企业所得税的纳税义务。《企业会计准则》及税法也没有对房地产企业预收款计征的各项税费的会计处理进行明确。在实际工作中，各房地产企业对预缴的各项税费在会计核算方法上存在差异，如何规范房地产企业预缴税费的会计核算，就成为值得探讨的问题。 二、房地产企业预缴税费的两种会计处理方法举例 例：某房地产企业于2007年10月开发“荷塘月色”项目，2008年取得预售开发产品收入5000万元，2008年底全部竣工结算并交付使用，整个项目全部收入为8000万元。开发该项目的支出有：土地价款1600万元、开发成本3000万元、房地产开发费用650万元(其中利息支出为474万元)。该公司适用的营业税率为5％，城市维护建设税率为1％，教育费附加征收率为3％，预缴土地增值税率为1％，预售收入毛利率为15％，企业所得税率为25％。为了表述方便，本文会计分录的金额单位均为万元。 (一)采用第一种核算方法的会计处理 1.收到预收房款时 借：银行存款 5000 贷：预收账款 5000 2.预缴营业税及附加 借：应交税费—应交营业税 250 —应交城市维护建设税 2.5 —应交教育费附加 7.5 贷：银行存款 260 3.按规定比例预缴土地增值税 借：应交税费—应交土地增值税 50 贷：银行存款 50 4.预缴企业所得税时 预计营业利润=5000×15％=750(万元) 预缴企业所得税=750×25％=187.5(万元) 借：应交税费—应交所得税 187.5 贷：银行存款 187.5 5.实现收入、办理结算时 借：预收账款 5000 银行存款 3000 贷：主营业务收入 8000 6.结算整个项目的营业税及附加 借：营业税金及附加 416 贷：应交税费—应交营业税 400 —应交城市维护建设税 4 —应交教育费附加 12 7.结算整个项目的土地增值税 税法允许扣除的项目金额合计=地价+开发成本+开发费用+税费+按规定加计20％的费用=1600+3000+474+(1600+3000)×5％+416+920=6640(万元) 增值额=8000-6640=1360(万元) 增值率=1360÷6640=20.48% 应缴纳的土地增值税=1 360×30%=408(万元) 借：营业税金及附加 408 贷：应交税费—应交土地增值税 408 8.结算整个项目应缴纳的企业所得税 应纳税所得额=8000-1600-3000-650-416-408=1 926(万元) 应纳所得税额=1 926×25％=481.5(万元)
