土地价格和开发成本不断攀升，加上宏观调控政策以及税负的共同作用，导致中小房地产企业面临的生存形势很严峻。本文对中小房地产企业的会计预案应考虑的因素进行了探讨。 一、从财务角度分析中小房地产企业的生存环境 目前，中小房地产企业的生存环境十分严酷。在此，我们从财务角度简要地分析中小房地产企业的生存环境问题。 1.房地产企业涉及的税收和规费繁多。取得土地时，除交纳地价款、国土出让金以外，还要交纳契税、产权交易手续费。取得土地以后，要交纳土地使用税，土地使用税交纳期限是自取得土地使用权后至将土地使用权分割给买受人的期间。另外要交纳印花税、车船使用税、房产税。取得预售许可证、开始进行销售时要预交营业税、城建税、教育费附加、价格调控基金、土地增值税和企业所得税等，其中土地增值税和企业所得税在项目结束时汇算清缴。 除税金之外，还要向地方政府交纳各种规费。如报建费、新型建筑材料专项基金、散装水泥专项资金、异地绿化建设费、防空地下室易地建设费、专项维修基金等。 除此之外，涉及规划、报建、施工和取得预售许可证以及产权初始登记的事项，要向指定单位交纳一定的费用。 2.与房地产企业相关的税收政策复杂、多样。房地产企业开始预售房屋时，要预交营业税金及附加、土地增值税和企业所得税等。《营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。除营业税金及附加以外，房地产企业负担较重的税项是土地增值税和企业所得税。关于土地增值税的相关规定有《土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)等。国税发[2006]187号文强调了土地增值税的清算管理，规定了税务机关可以要求开发单位进行土地增值税清算的情况。财税[2006]21号文规定了要预征房地产企业土地增值税：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值税水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商业用房等不同类型，科学合理地确定预征率，多退少补。 有关房地产企业所得税的规定主要有《企业所得税法》和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)等。房地产开发企业首先要遵从《企业所得税法》中关于收入、支出以及应纳税所得额和适用税率的相关规定，同时，政府出于对房地产企业特性的考虑，在国税发[2006]31号文中规定，房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额(预计毛利率一般不低于20％)，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 3．房地产企业的资金管理相当复杂。首先，房地产是高投入、高风险行业。对于开发商来说，最主要的支出——土地成本和建安成本都是不可控的。土地是垄断资源，开发商的选择只能是被动的，即出高价或者不出高价。一般情况下，楼面地价低于每平方米的建安成本，这样的项目可能相对安全，但是目前情况是楼面地价高于每平方米的建安成本一倍或两倍甚至是好几倍，一旦市场波动，房地产企业面临的风险极大。土地出让方一般不承担任何责任，还规定房地产企业一定期限内不开工、不销售，其有权无偿收回所卖土地。敢于出高价购得土地的开发商，必定对商品房有较高的价格预期。产品(商品房)由市场调节，而生产产品的基本要素——土地不能进入市场自由买卖，产生的结果就是商品房价格失控，资本通过垄断获取暴利。 对开发商而言，营销费用、管理费用、财务费用是可控的，取决于资金、用人计划以及市场推广计划。从土地成本、建安成本、开发费用这三大项来看，土地成本和建安成本在整个开发成本中占到90％以上，而且合约一旦成立，必须按约定支付，否则要承担违约责任。 其次，企业现金流极不稳定，很容易出现资金短缺，导致项目失败。取得土地阶段，要支付土地成本、交易费、契税等，支付的金额大小取决于土地成交价的高低，这个价格有着不断攀升之势，随着土地资源的减少以及国家对土地管控的加强，从长远来看，土地价格是不会下降的。进入产品设计及报建阶段，设计费和报建费这两笔费用是在项目销售前必须支付的。过去，房地产市场是卖方市场的时候，开发商的现金流出到这里可以告一段落，建安成本由建筑商垫付，取得预售许可证就开始卖房子，售房款开始流入企业。但现在情况已经发生了变化，商品房的抢购风潮不再重演。开发商要垫钱建房，甚至可能房子建好后仍卖不掉。这时，开发商的资金压力陡增。为了让房子更快地卖出去，要采取一些营销手段，这类支出取决于开发商的资金实力以及对市场的预期。 二、中小房地产企业会计预案应考虑的因素 中小房地产企业目前处于极为艰难的生存环境中，在项目启动以前，在会计核算上应认真思考，做好预案。中小房地产企业会计预案应重点考虑的因素有：开发资金需求、税收政策规定和房款收入核算。 1.收入确认适时延后，争取多种销售形式。为减轻税负，会计在核算上要尽量配合销售部门，在收入确认的金额和时间上争取企业利润的最大化。比如，按照国税发[2006]187号文的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
